物件詳細の読み方・用語

今さら聞けない投資物件詳細の読み方・用語

物件詳細に出てくる用語、わかっているようで、意外とわかっていないものも多いですよね。ここでは初歩の初歩。物件詳細の読み方についてまとめていきます!

利回り

別の記事、利回りの話でも詳しく解説していますが、利回りとは、投資額に対して、どれくらいリターン・利益があるのかを数値化したものです。

物件価格が5000万で、年間家賃収入が500万の場合、利回りは10%となります。
単純計算で物件価格の回収に10年かかります。 
これが利回り25%の場合は、回収に4年となり、利回りが高いと回収は早いということがわかります。
このように利回りは、物件の収益力を見る数値としてとても便利です。

徒歩○○分

徒歩10分って書いてあるけど、8分でついたという人いませんか?それはあなたの歩く速度が速いから。
この駅徒歩○○分には、実はちゃんとした基準がありまして、1分=80mで計算されています。
徒歩10分なら800mです。

土地権利

所有権のほか、借地権・定期借地権などがあります。 
所有権よりも借地権の土地の方が、低価格で取引されていますが、基本的に借地権には銀行融資が付きませんので、現金買いとなります。
しかし、収益物件の収益性は変わらないため、利回りは比較的高い物件が多いです。

所有権

目的物を自由に使用・収益・処分できる権利。 

借地権

建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利。
契約期間は最低30年、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。

定期借地権

契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことです。
契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上20年以下の事業用借地権、そして同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権があります。 

区分所有権

マンションなどのような建物の一部(専有部分)の所有権のことです。 マンションの住むところは専有部分と呼ばれ、階段や廊下などは、共用部分として区別されます。 専有部分は自由に修繕したり売買することが出来ます。

土地面積

1坪は、約3.3平方メートル 約2畳です。

これもすぐ忘れちゃうんですよね。

建築面積

建築物の外壁または柱の中心線で囲まれた内側の部分の水平投影面積。

建物床面積

広告表示では、一戸建ては建物全体の延べ床面積、マンションは1戸の専有面積(壁心面積)を表すのが原則。

セットバック

でた!当たり前のように使われているけど、そんなん知らんよっていう用語。

セットバックとは、二項道路※に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。 セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することは不可。 
また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。 
セットバックが必要な面積が、敷地面積の10%以上ある場合は、物件広告を出すときに 「要セットバック○平方メートル」といった形で表示する必要があります。 
すでに後退している場合は「セットバック済み」となります。 
では、どれくらいセットバックすることになるかというと、道路の反対側が宅地の場合は、道路の中心線から2m後退。道路の反対側が崖や川などの場合は、道路の反対側の端から4m後退。 

※二項道路・・・建築基準法では原則として幅員が4m以上ないと「道路」と認められません。 ただし、幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけた場合には、道路とみなされます。

私道負担面積

土地や一戸建てで前面道路が私道の場合、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合をいいます。
通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表され、単独所有の場合は「私道負担20平方メートル」などと広さが出ており、周辺の所有者と共有の場合は「私道100平方メートル、持ち分5分の1」という具合に私道全体の面積と持ち分比率が出ています。
また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもあります。

木造・木造スレート葺き・木質系プレハブ(耐用年数22年)

木造住宅
スレート葺きは、スレート(粘板岩の薄板)を屋根葺き材などに使用したもの。

用途地域

都市計画法に基づいて、住宅地、商業地、工業地などそれぞれにふさわしい発展を施すために、定めらたものを用途地域と言います。

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは?
建ぺい率というのは、敷地面積に対する「建築面積」の割合のことです。
たとえば、建ぺい率40%地域の100平方メートルの敷地には[100平方メートル×40%=40平方メートル]となり建築面積40平方メートルまでの建物が建てられます。
建ぺい率が高ければ高いほど敷地いっぱいに建物を立てることが出来ます。

容積率とは?
容積率というのは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
ここでいう床面積というのは、2階建ての建物があったとしたら、1階と2階の床面積の合計をいいます。 
容積率200%の地域で敷地面積100平方メートルの場合 [100平方メートル×200%=200平方メートル]となり、 延床面積200平方メートルまでの建物が建てられます。 
容積率が高ければより大きな建物が建てられます。
建ぺい率と容積率が非常に高いところでは、土地いっぱいに、高層マンションのような床面積の大きな建物を建てることができます。

地目

「ちもく」 なんか地味な響き。
土地の主たる用途による区分を表す名称。
田・畑・宅地・池沼・山林・原野・墓地・水道用地・公衆用道路・公園など二一種に区分されます。

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不動産投資界隈の出来事を観察するという変な趣味の持ち主。よろしくお願いいたします。