自己資金と融資

自己資金と融資について

融資によってレバレッジを効かせることができるのが不動産投資のメリットの一つです。
自己資金の何倍もの融資を受けて、不動産を購入し、賃貸収入から融資を返済します。

自己資金は物件価格のおよそ3割、残りはローンで資金調達
各銀行では、

 ・土地を活用として不動産投資を始める人
 ・新築・中古の投資物件を購入する人
 ・所有する投資物件のリフォームや補修をする人
 ・不動産投資のための底地買い取り(借地等を買い取る)人

などを対象に不動産投資ローン・アパートローンを提供しています。

ただ、近年サラリーマンへの融資が厳しくなりつつあります。

不動産投資ローンの審査基準とは

不動産投資ローンの審査基準は銀行により異なりますが、主に不動産投資物件の収益性、土地の担保価値、融資を受ける個人の属性などを審査し、融資額が決定されます。

評価基準

・物件の担保力
・物件の収益性
・借入人の人物属性、返済能力

不動産投資ローン審査の必要書類

(1)身分証明書(運転免許証、保険証、パスポートのいずれかの写し)
(2)収入証明書類 (過去3年分の源泉徴収票や確定申告書) 
(3)自己資金や資産を証明するもの(預金通帳の写し、登記簿謄本の写し、固定資産評価証明書の写し、固定資産税(都市計画税)納税通知書の写し、賃貸借契約書の写しなど)
(4)借入のある人はローン返済表など
(5)投資物件購入時は、その不動産の土地建物の登記簿謄本や実測図・公図、建築確認通知書の写し、建物平面図、売買(請負)契約書の写し、重要事項説明書の写しなど。

自己資金は3割前後が一般的

銀行の査定によりますが、物件価格のおよそ7割程度の融資を受けることができます。 投資物件の担保価値が高ければ、より多くの融資を受けられます。

フルローンとは?

購入する投資物件の担保価値が著しく高い場合、物件価格全額融資を受けられる場合があります。しかしその場合でも仲介手数料などは自己資金として用意しなければなりません。 

フルローンのメリット
自己資金が少なくて済みレバレッジを効かせられる。 

フルローンのデメリット
月々の返済金額が増える。

固定金利と変動金利

ローンを組む際に固定金利にするか変動金利にするかは、誰もが迷うところです。どちらが正しいということはありません。
現状は変動金利が低いため、ほとんどの方が変動金利を選んでいます。
固定金利のメリット・デメリット
【メリット】
・金利変動の影響を受けない。好景気やインフレなどによる金利に変動の影響を避けられる。
・返済金額の変動がないため、長期計画が立てやすい。
【デメリット】
・変動金利よりも利率が高く返済額が多くなってしまう。
・固定期間が限定されるものもあり、固定終了後には金利の調整が行われる。
変動金利のメリット・デメリット
【メリット】
・固定金利よりも返済額が少ない。
【デメリット】
・金利上昇による返済額の増加。
・景気に左右されやすい。

不動産投資ローンに関係する費用

団体信用生命保険料:債務者(借りる人)に万一のときのために入る保険。ローン返済金利に含まれる場合と別途支払う場合があります。 金融機関によっては3~5万円程度の事務手数料を支払います。

連帯保証人

アパートローンを組むには連帯保証人が必要です。一般的には配偶者や親族など。

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不動産投資界隈の出来事を観察するという変な趣味の持ち主。よろしくお願いいたします。