収益不動産の話 ~戸建賃貸の投資で失敗~

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失敗

 今回は物件の調査が不十分であったため、うまくいかなかった投資案件について考えてみます。
今から5年ほど前に西宮市の北部にある中古住宅を取得しました。
関西エリアでは、西宮市は住宅地として人気があり、入居付けも転売も楽に進むであろうと考え、740万円で購入しました。格安物件であるにもかかわらず、買い付けは当社を含めしかありませんでした。

■どの客層からも人気のない物件だった
【西宮北部の物件の特徴】

・築年数も15年以上が経過していた

・小学校からも距離が離れており、ファミリーの需要は見込めなかった

・車が必要な立地なのに、駐車場が1台分しか確保できていなかった

・駅から遠いため、車を使わないシニア需要も見込めなかった

・住宅地開発から10年以上経過しており、若い世代に人気がないエリアだった

■“格安物件だから”と飛びついた結果どうなったか
 結果的に客付けは苦戦し、やっと入居者が決まっても家賃の滞納があるなど非常に問題の多い物件でした。空室になることもたびたびあり、保有期間中の半分くらいの期間は家賃が入らない状態でした。
 
最終的には半年ほど前に入居者が決まった際、600万円という当初購入額を下回る価格で物件を転売する決断をすることになりました。

■この不動産投資から学んだこと

・どの客層(ファミリー・シニア・若年夫婦・法人など)をターゲットにすれば入居者が安定的に確保できるかシナリオを用意すること

・若年層(特にファミリー)は同世代が居住する場所に集まる傾向があり、そうでない場所は検討されにくい

・車が必要なエリアでは駐車場は2台以上が必要

・駅が近くなければ通学、通勤需要はもちろん、シニアの住み替え需要も獲得しにくい

この中でも特に駐車場の問題は大きかったように感じます。
(近隣で確保できる場所が全くなかった)
客付けが可能なターゲットをしっかり検討したうえで、投資を判断するという当たり前のことが不十分であったという反省の多い事例でした。

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