収益不動産 ~1棟マンションの投資で失敗~

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現地調査

今回は現地調査が適切でなかったため、損失を招いた投資案件の事例について考えてみます。
中国地方の1棟マンションを競売市場で入札した際の失敗事例です。
リーマンショック直後ということもあり、当時の地方物件は破格値の格安物件が目白押しの状態でした。

■一見、非の打ちどころのない投資物件に見えた
落札した物件の概要です。
 
・築年数は8年とまずまず築浅の物件
 
・RC造のしっかりした建物で修繕費用も少ないと予想
 
・住戸数は58戸
 
・家賃収入は2000万円以上を狙える物件
 
・落札価格は8000万円(補償金は1100万円)
 
・高台に位置しており、見晴らしも良い物件に思えた

■現地調査の結果、保証金を放棄し、落札をキャンセルする結果に
 遠方ということもあり、落札が確定し入念に現地を確認することになりました。

当日は雨がかなり降っていましたが、非常に好物件を落札できたと思い込んでいたため、意気揚々と現地調査に向かっていました。

しばらく物件を調査してメンバーの1人が「擁壁から雨水が噴き出ていますが…」
この物件は高台に位置しており、非常に広範囲に擁壁が施してありました。見渡してみると、擁壁の至るところから水が噴き出しており、一目で土砂崩れのリスクがある物件とわかるものでした。

また、地震が発生した際に甚大な被害が発生することも容易に想像できる状態でした。

■【弁護士に相談】土砂崩れは土地所有者の管理責任になる
 周辺住民の方にもヒアリングをしてみたところ、「危ないから所有者に修繕するように何度も依頼している!」と怒り口調で話される方が多数あり、弁護士に相談してみることに。
 
落札すれば、土地所有者となる当社が土地の管理責任を負うことになるため、万一の事故や災害の際には大きな補償リスクがあることは判明しました。
 
最終的に1100万円の入札保証金を放棄し、落札を取り止める結果になり、大きな損失を被ることになりました。
 
ただ、現地調査の日がたまたま雨天であったから気が付けたと考えると運がよかったのかもしれません。

不動産投資をする際に盲点になりがちなテーマだけに、良い勉強になった事例でありました。

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