驚異的な高利回り不動産物件(利回り30%超)を作り出した事例

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ある知り合いの不動産業の経営者Aさんの成功談をご紹介します。
 
■投資した物件は9LDKの大型中古住宅
・購入価格は2200万円(築年数18年)
 
・浴室、トイレは2か所ずつ
 
・50代の所有者と父親の二人住まいで「家が大きすぎるので別の場所に建て替え希望」
 
・不動産会社の経営者が懇意にしている上場企業の関連会社Bが社員寮を探していた
 
・車庫は車2台分

■商機を活かす!上場企業の関連会社Bが技能実習生の受け入れを計画
A社長はB社から外国人技能実習生の寮に関する相談を受けていました。受け入れ人数は初年度、12名であり、3年間かけて35名程度に増員する計画でした。

【外国人技能実習生】
・技能実習生の家賃支払いは1人当たり2万5000円~3万円/人が相場
 
・風呂に入る習慣がないため、シャワー室で対応可能(車庫にユニット設置で対応)
 
・二段ベッドで就寝することが一般的
 
・9LDKあれば35名の寮は可能であった

【建物の修繕】
 
・関連会社Bは本業の食品製造以外は参入しない経営方針
 
・防火のためガス厨房は全てIHに変更
 
・消防署と相談の上、寄宿舎へ用途変更

 
 A社長は、結果的に上記のような条件の中、多少の改装費用は必要であったものの、1人当たり2万円で賃貸借契約をB社と交わすことができました。

 現状では35名×2万円×12か月=840万円の家賃収入
 初期投資は、2550万円=【物件費2200万円+税等50万円+改修200万+家具100万】
  840万円÷2550万円= 32.9%←表面利回り

 地域のワンルームマンションの相場が4,5万円~5万円であったことや、関連会社Bの要望として「管理面を考えるとできるだけ一か所で居住させたい」を把握できていたため、見事に商機を活かすことができた好事例となりました。
 シェアハウスや寮などは、通常のマンション投資に比べると集客や物件確保の面で難しい点がありますが、圧倒的な高利回りが実現できるケースも多く存在するようです。

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