リゾートマンションは意外と収益不動産として高利回り

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リゾートマンション

今回はリゾートマンションを投資不動産の対象にしてみるのも一考の余地があるため、事例をもとにご紹介します。

今から30年前から20年前に、多くのリゾートマンションが建設され分譲されましたが、ご存知のようにゴーストタウン化したリゾートマンションも多くあります。
 
リゾートマンションは金食い虫で値下がり不動産の代名詞のように考えておられる方も多いように思います。

実際、管理組合が崩壊し、修繕費用の積み立て不足が発生しているケースやプールやレストランなど施設運営ができなくっているリゾートマンションも散見されます。

このようにイメージの悪いリゾートマンションですが、仲介物件が活況に取引されている人気のリゾートマンションも存在します。
人気リゾートマンションに共通するポイントを整理すると下記のようなものがあげられるかと思います。

■人気リゾートマンションの共通ポイント
・経費負担が重い温水プールや温泉施設が稼働しており、スムーズな管理組合の運営の裏付けがある
 
・定期的に建物や設備の補修メンテが実施されており、美観的に優れている
 
・購入者の定期利用につながるレストランや温泉施設などの人気コンテンツが運営されている
 
・1LDKなど間取りが小さすぎない
 
・照明設備の間引きや空調運転などで過度な電気代削減を実施していない
 
・定住している区分所有者がいる
 
・極端に安い仲介物件が露出していない

 このような条件を満たしているリゾートマンションは投資価値があると考えられます。

■リゾートマンションはしばしば実際の価値よりも大幅ディスカウントで売りに出される
リゾートマンションは多くの場合、居住用でないため、所有することが必須というものではありません。
 
そのため、相続が発生した場合などは、相続人が「使わないからすぐに処分したい」という換金売りがしばしば見受けられます。

この場合などは、新しい所有者は物件に思い入れもなく管理費の負担が嫌なので、売り急ぐケースもあり、かなり安い売却希望額になる場合もあります。

■想定以上に高額なリゾートマンションの賃貸ニーズ
極端に安い値段で売却されることがある一方で、リゾートマンションにも少ないながら賃貸ニーズがあります。

中でも法人が賃貸するケースが存在します。

支払い賃料が経費で計上できるため、節税効果を期待して“買うよりも借りておこう”と考える法人が多いことが理由です。

500万円~700万円程度で売りに出されていたリゾートマンションが月額10万円程度の賃料で貸し出されている事例も散見されます。
リゾートマンションは管理費が高めに設定されているケースも多いですが、それでも居住用マンションと比較しても圧倒的に高い利回りになっている場合があります。

居住用のマンションの場合は、購入を検討する不動産投資家も多いため、これほどのギャップが生じることはほとんどないためでしょう。

■購入の際は管理組合の運営状況と修繕積立金に注意
管理組合の運営に支障をきたしているリゾートマンションの場合は、修繕積立金が不足しており、大規模修繕の際に特別徴収を実施するケースも存在します。
 
このような物件は仮に格安で購入できた場合でも、購入後に大きな出費を求められますので、注意が必要です。
 
リゾートマンションは大抵が地方にあるため、なかなか現地見学が難しい点がありますが、近年はインターネットで売り出されている物件の詳細を確認することもできます。
 
大多数の不動産投資家の検討対象からはずれているリゾートマンションには掘り出し物が見つかる可能性が案外高いといえるかと思います。

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