入居者と客付けルートを分析すれば儲かる不動産がわかる

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金

今回はある地方都市でのアパート投資の成功事例をご紹介します。
本業(ペットショップ)がうまくいかなくなった事業会社が保有していた6室のアパートに投資したサラリーマン投資家Aさんの事例です。

■投資した不動産物件
・6室(2DK )のアパートで購入時点での入居者は3室であった
 
・所有者が売り急いでいたため、売却希望額は1500万円と格安であった
 
・近隣には自衛隊の駐屯地があり、入居者3名は自衛隊の勤務の単身者であった
 
・築年数は購入時点で7年ほどであったが、管理が行き届いておらず外壁塗装の剥がれや雑草で見た目がかなり悪かった

・物件は奥まった場所にあり、視認性が悪いため“入居者募集”の看板はほとんど効果がなかった

・以前は自衛隊勤務の単身者でほぼ満室経営ができていたが、最近は管理面の問題で入居率が低下していた

■サラリーマン投資家Aさんが検討した成功シナリオ
・築年数は浅いため、大きな修繕工事が必要ないだろうと仮説をたて、実際に知り合いの建設会社に相談し、確認をした
 
・近隣のアパートの相場を確認し、最安値程度の家賃設定(月額4万円程度)でも表面利回り20%が実現できると確認した
 
・自衛隊勤務者にターゲットを絞り、自衛隊職員の客付けに強い不動産会社に関する情報を集めた
 
・自衛隊へのパイプがある不動産管理会社を見つけ出し、通常の管理費に1%(3%を4%に設定)を上乗せすることを条件に客付けを優先してくれるよう交渉した

 結果、外壁塗装や駐車場の雑草除去など軽微な補修費用で物件は見違えるように良い状態に戻りました。自衛隊は定期的に転勤があるため、入居率は100%とはいきませんが、客付け能力の高い不動産管理会社をパートナーにできたため、ほぼ空室がない状況で経営が
できている成功事例となりました。
 
投資不動産を購入する前に、客付けのシナリオを作り、強い集客ルートを確保することで投資へのリスクを減らした好事例といえるかと思います。

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