収益物件

リゾートマンションは意外と収益不動産として高利回り

リゾートマンション

今回はリゾートマンションを投資不動産の対象にしてみるのも一考の余地があるため、事例をもとにご紹介します。

今から30年前から20年前に、多くのリゾートマンションが建設され分譲されましたが、ご存知のようにゴーストタウン化したリゾートマンションも多くあります。
 
リゾートマンションは金食い虫で値下がり不動産の代名詞のように考えておられる方も多いように思います。

実際、管理組合が崩壊し、修繕費用の積み立て不足が発生しているケースやプールやレストランなど施設運営ができなくっているリゾートマンションも散見されます。

このようにイメージの悪いリゾートマンションですが、仲介物件が活況に取引されている人気のリゾートマンションも存在します。
人気リゾートマンションに共通するポイントを整理すると下記のようなものがあげられるかと思います。

■人気リゾートマンションの共通ポイント
・経費負担が重い温水プールや温泉施設が稼働しており、スムーズな管理組合の運営の裏付けがある
 
・定期的に建物や設備の補修メンテが実施されており、美観的に優れている
 
・購入者の定期利用につながるレストランや温泉施設などの人気コンテンツが運営されている
 
・1LDKなど間取りが小さすぎない
 
・照明設備の間引きや空調運転などで過度な電気代削減を実施していない
 
・定住している区分所有者がいる
 
・極端に安い仲介物件が露出していない

 このような条件を満たしているリゾートマンションは投資価値があると考えられます。

■リゾートマンションはしばしば実際の価値よりも大幅ディスカウントで売りに出される
リゾートマンションは多くの場合、居住用でないため、所有することが必須というものではありません。
 
そのため、相続が発生した場合などは、相続人が「使わないからすぐに処分したい」という換金売りがしばしば見受けられます。

この場合などは、新しい所有者は物件に思い入れもなく管理費の負担が嫌なので、売り急ぐケースもあり、かなり安い売却希望額になる場合もあります。

■想定以上に高額なリゾートマンションの賃貸ニーズ
極端に安い値段で売却されることがある一方で、リゾートマンションにも少ないながら賃貸ニーズがあります。

中でも法人が賃貸するケースが存在します。

支払い賃料が経費で計上できるため、節税効果を期待して“買うよりも借りておこう”と考える法人が多いことが理由です。

500万円~700万円程度で売りに出されていたリゾートマンションが月額10万円程度の賃料で貸し出されている事例も散見されます。
リゾートマンションは管理費が高めに設定されているケースも多いですが、それでも居住用マンションと比較しても圧倒的に高い利回りになっている場合があります。

居住用のマンションの場合は、購入を検討する不動産投資家も多いため、これほどのギャップが生じることはほとんどないためでしょう。

■購入の際は管理組合の運営状況と修繕積立金に注意
管理組合の運営に支障をきたしているリゾートマンションの場合は、修繕積立金が不足しており、大規模修繕の際に特別徴収を実施するケースも存在します。
 
このような物件は仮に格安で購入できた場合でも、購入後に大きな出費を求められますので、注意が必要です。
 
リゾートマンションは大抵が地方にあるため、なかなか現地見学が難しい点がありますが、近年はインターネットで売り出されている物件の詳細を確認することもできます。
 
大多数の不動産投資家の検討対象からはずれているリゾートマンションには掘り出し物が見つかる可能性が案外高いといえるかと思います。

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入居者と客付けルートを分析すれば儲かる不動産がわかる

金

今回はある地方都市でのアパート投資の成功事例をご紹介します。
本業(ペットショップ)がうまくいかなくなった事業会社が保有していた6室のアパートに投資したサラリーマン投資家Aさんの事例です。

■投資した不動産物件
・6室(2DK )のアパートで購入時点での入居者は3室であった
 
・所有者が売り急いでいたため、売却希望額は1500万円と格安であった
 
・近隣には自衛隊の駐屯地があり、入居者3名は自衛隊の勤務の単身者であった
 
・築年数は購入時点で7年ほどであったが、管理が行き届いておらず外壁塗装の剥がれや雑草で見た目がかなり悪かった

・物件は奥まった場所にあり、視認性が悪いため“入居者募集”の看板はほとんど効果がなかった

・以前は自衛隊勤務の単身者でほぼ満室経営ができていたが、最近は管理面の問題で入居率が低下していた

■サラリーマン投資家Aさんが検討した成功シナリオ
・築年数は浅いため、大きな修繕工事が必要ないだろうと仮説をたて、実際に知り合いの建設会社に相談し、確認をした
 
・近隣のアパートの相場を確認し、最安値程度の家賃設定(月額4万円程度)でも表面利回り20%が実現できると確認した
 
・自衛隊勤務者にターゲットを絞り、自衛隊職員の客付けに強い不動産会社に関する情報を集めた
 
・自衛隊へのパイプがある不動産管理会社を見つけ出し、通常の管理費に1%(3%を4%に設定)を上乗せすることを条件に客付けを優先してくれるよう交渉した

 結果、外壁塗装や駐車場の雑草除去など軽微な補修費用で物件は見違えるように良い状態に戻りました。自衛隊は定期的に転勤があるため、入居率は100%とはいきませんが、客付け能力の高い不動産管理会社をパートナーにできたため、ほぼ空室がない状況で経営が
できている成功事例となりました。
 
投資不動産を購入する前に、客付けのシナリオを作り、強い集客ルートを確保することで投資へのリスクを減らした好事例といえるかと思います。

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不人気の不動産物件こそ儲かるチャンスがある  

今回は実際にあった建設会社Aの不動産投資の成功事例をご紹介します。

■投資した物件の概要
・前所有者は事業会社Bであったが、資金繰りに逼迫したため、数年前から1棟マンションを区分所有化し、数部屋を売却していた

・物件の総戸数は10戸

・事業会社Bからワンルームマンション5室を1室あたり750万円で購入

・家賃収入は1室あたり月額8万円~9万円

・管理組合が存在せず、エレベーターの利用ができないなど入居者や区分所有者からクレームが頻発する問題物件であった

・このような荒れたマンションであったため、購入検討者がほとんど現れなかった

・神戸市中央区の三宮の繁華街や駅の徒歩圏であり、立地はよかった

■区分所有者を集め管理組合を設置の上、管理会社を決める
 建設会社Aは不動産部門もあり、マンション投資にも詳しい会社でした。

取引のある大手ゼネコンから当該マンションの管理業務を引き受けてくれる管理会社の紹介を得て、他の5名の区分所有者と管理組合を設置する手続きを実施しました。

区分所有者も「マンションの管理状態が良くなる」ということで、建設会社Aの提案を全員が受け入れ、通常の分譲マンションとしての機能を回復しました。

もともと立地がよかったこの物件は人気化し、2年間保有した後、建設会社Aは中国人投資家などに1室あたり1300万円で売却し、大きな利益を得ることに成功しました。

 稀に潜在能力が高い問題物件が売りに出ることがあります。この場合は管理組合が存在しないという通常のマンションにはあり得ないケースでした。

このような物件は多くの不動産投資家が敬遠するため、非常に大きなリターンにつながる結果をもたらしてくれる好事例であったためご紹介しました。

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驚異的な高利回り不動産物件(利回り30%超)を作り出した事例

ある知り合いの不動産業の経営者Aさんの成功談をご紹介します。
 
■投資した物件は9LDKの大型中古住宅
・購入価格は2200万円(築年数18年)
 
・浴室、トイレは2か所ずつ
 
・50代の所有者と父親の二人住まいで「家が大きすぎるので別の場所に建て替え希望」
 
・不動産会社の経営者が懇意にしている上場企業の関連会社Bが社員寮を探していた
 
・車庫は車2台分

■商機を活かす!上場企業の関連会社Bが技能実習生の受け入れを計画
A社長はB社から外国人技能実習生の寮に関する相談を受けていました。受け入れ人数は初年度、12名であり、3年間かけて35名程度に増員する計画でした。

【外国人技能実習生】
・技能実習生の家賃支払いは1人当たり2万5000円~3万円/人が相場
 
・風呂に入る習慣がないため、シャワー室で対応可能(車庫にユニット設置で対応)
 
・二段ベッドで就寝することが一般的
 
・9LDKあれば35名の寮は可能であった

【建物の修繕】
 
・関連会社Bは本業の食品製造以外は参入しない経営方針
 
・防火のためガス厨房は全てIHに変更
 
・消防署と相談の上、寄宿舎へ用途変更

 
 A社長は、結果的に上記のような条件の中、多少の改装費用は必要であったものの、1人当たり2万円で賃貸借契約をB社と交わすことができました。

 現状では35名×2万円×12か月=840万円の家賃収入
 初期投資は、2550万円=【物件費2200万円+税等50万円+改修200万+家具100万】
  840万円÷2550万円= 32.9%←表面利回り

 地域のワンルームマンションの相場が4,5万円~5万円であったことや、関連会社Bの要望として「管理面を考えるとできるだけ一か所で居住させたい」を把握できていたため、見事に商機を活かすことができた好事例となりました。
 シェアハウスや寮などは、通常のマンション投資に比べると集客や物件確保の面で難しい点がありますが、圧倒的な高利回りが実現できるケースも多く存在するようです。

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収益不動産 ~1棟マンションの投資で失敗~

現地調査

今回は現地調査が適切でなかったため、損失を招いた投資案件の事例について考えてみます。
中国地方の1棟マンションを競売市場で入札した際の失敗事例です。
リーマンショック直後ということもあり、当時の地方物件は破格値の格安物件が目白押しの状態でした。

■一見、非の打ちどころのない投資物件に見えた
落札した物件の概要です。
 
・築年数は8年とまずまず築浅の物件
 
・RC造のしっかりした建物で修繕費用も少ないと予想
 
・住戸数は58戸
 
・家賃収入は2000万円以上を狙える物件
 
・落札価格は8000万円(補償金は1100万円)
 
・高台に位置しており、見晴らしも良い物件に思えた

■現地調査の結果、保証金を放棄し、落札をキャンセルする結果に
 遠方ということもあり、落札が確定し入念に現地を確認することになりました。

当日は雨がかなり降っていましたが、非常に好物件を落札できたと思い込んでいたため、意気揚々と現地調査に向かっていました。

しばらく物件を調査してメンバーの1人が「擁壁から雨水が噴き出ていますが…」
この物件は高台に位置しており、非常に広範囲に擁壁が施してありました。見渡してみると、擁壁の至るところから水が噴き出しており、一目で土砂崩れのリスクがある物件とわかるものでした。

また、地震が発生した際に甚大な被害が発生することも容易に想像できる状態でした。

■【弁護士に相談】土砂崩れは土地所有者の管理責任になる
 周辺住民の方にもヒアリングをしてみたところ、「危ないから所有者に修繕するように何度も依頼している!」と怒り口調で話される方が多数あり、弁護士に相談してみることに。
 
落札すれば、土地所有者となる当社が土地の管理責任を負うことになるため、万一の事故や災害の際には大きな補償リスクがあることは判明しました。
 
最終的に1100万円の入札保証金を放棄し、落札を取り止める結果になり、大きな損失を被ることになりました。
 
ただ、現地調査の日がたまたま雨天であったから気が付けたと考えると運がよかったのかもしれません。

不動産投資をする際に盲点になりがちなテーマだけに、良い勉強になった事例でありました。

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収益不動産の話 ~戸建賃貸の投資で失敗~

失敗

 今回は物件の調査が不十分であったため、うまくいかなかった投資案件について考えてみます。
今から5年ほど前に西宮市の北部にある中古住宅を取得しました。
関西エリアでは、西宮市は住宅地として人気があり、入居付けも転売も楽に進むであろうと考え、740万円で購入しました。格安物件であるにもかかわらず、買い付けは当社を含めしかありませんでした。

■どの客層からも人気のない物件だった
【西宮北部の物件の特徴】

・築年数も15年以上が経過していた

・小学校からも距離が離れており、ファミリーの需要は見込めなかった

・車が必要な立地なのに、駐車場が1台分しか確保できていなかった

・駅から遠いため、車を使わないシニア需要も見込めなかった

・住宅地開発から10年以上経過しており、若い世代に人気がないエリアだった

■“格安物件だから”と飛びついた結果どうなったか
 結果的に客付けは苦戦し、やっと入居者が決まっても家賃の滞納があるなど非常に問題の多い物件でした。空室になることもたびたびあり、保有期間中の半分くらいの期間は家賃が入らない状態でした。
 
最終的には半年ほど前に入居者が決まった際、600万円という当初購入額を下回る価格で物件を転売する決断をすることになりました。

■この不動産投資から学んだこと

・どの客層(ファミリー・シニア・若年夫婦・法人など)をターゲットにすれば入居者が安定的に確保できるかシナリオを用意すること

・若年層(特にファミリー)は同世代が居住する場所に集まる傾向があり、そうでない場所は検討されにくい

・車が必要なエリアでは駐車場は2台以上が必要

・駅が近くなければ通学、通勤需要はもちろん、シニアの住み替え需要も獲得しにくい

この中でも特に駐車場の問題は大きかったように感じます。
(近隣で確保できる場所が全くなかった)
客付けが可能なターゲットをしっかり検討したうえで、投資を判断するという当たり前のことが不十分であったという反省の多い事例でした。

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これからの不動産投資はホテル・旅館のオーナーチェンジ物件を狙う

旅館

アベノミクス以後、不動産価格が高止まりしているため、高値掴みのリスクを感じている不動産投資家の方も多いのではないでしょうか。
不動産価格の高騰には様々な理由があると思いますが、土地価格の高騰には、ホテル開発企業の購入意欲が高いことが原因の一つとなっているそうです。
 
■ホテル開発業者が土地を高く買える理由
ホテル経営とマンション経営の利回りを比較すると、余程のことがない限り、ホテル経営の方が利回りは高くなります。

特に近年のビジネスホテルの稼働率は高く、80%超えが当たり前の状況です。また、ホテルなどの場合、利益が出にくいレストラン運営もテナント業者に任せるケースも多く、人件費や広告宣伝費を合理化する仕組みで高い収益性を実現しています。
 
さらに近年は不動産ホルダーとホテル運営者は別々になるケースも多くなっています。この運営スタイルは星野リゾートや海外ホテルチェーンなど幅広く採用されています。
 
運営特化型ホテルの場合、ホテル運営会社は賃料を不動産所有者に支払いますが、多くの場合、リート法人が所有者となっており、株式市場からの資金調達で利回りも3%台~5%台で推移しており、ホテル用地の開発会社が不動産を高値で購入できる大きな理由となっています。

■ホテルや旅館を投資物件として選ぶ時代になってきた
現時点では、一般の不動産投資家である個人や法人は株式市場を通じて、ホテル・旅館などの宿泊施設の所有者になっている段階ですが、今後は個人でホテルオーナーを目指す不動産投資家も現れてきそうです。
 
実際に熱海や伊豆温泉や京都市、札幌市などの人気観光地では中国人投資家など外国人が“売りホテル”や“売り旅館”を積極的に探しています。日本は世界的にみても治安や住みやすさの点で極めてレベルが高く、日本の宿泊施設は投資対象として魅力があります。

国内人口が減少して住居用不動産が今後苦戦を強いられることは明白なこともある一方で、インバウンド旅行者の増加は今後も続く可能性が高いため、いち早くそれに目を付けた外国人投資家が積極的に動いています。
 
 
■宿泊業は集客ノウハウがあればレジデンス不動産よりも高収益になる
ホテルや旅館を投資対象とする場合、稼働率を高めるノウハウが手に入れば通常のアパート経営やマンション経営より高い利回りが期待できます。近年は旅行需要、ビジネス需要のいずれもインターネットからの予約が大半になっていますので、旅行ポータルサイトや自社サイト運営に強みがあることが必須といえます。

このことはマンション経営やアパート経営など住居型の不動産運営を行ってきた投資家にはハードルが高く感じられるかもしれません。

しかし、近年はホテルや旅館の運営代行や集客代行をしてくれる企業も存在します。また宿泊業に専門特化したコンサルティング会社で、宿泊売上の一部を成功報酬とする企業もあります。

【ホテル運営代行企業】
 コアグローバルマネジメント http://www.cgman.jp/
 リブマックス        http://www.hotel-livemax.com/
【成功報酬型 集客代行企業】
 宿のミカタ         http://www.j-fit.jp/yadonomikata/index.html
 宿力            http://yado-riki.com/

 もちろん、このような事業者に運営を任せる場合は運用手数料や集客手数料が必要になりますから、ネット利回りを意識して投資する必要があることは言うまでもありません。

ただ、日本の将来人口が減少して住居としての需要が減少していくこと、外国人観光客は今後も増え続ける可能性が高いこと、ホテルや旅館は新規参入企業が少なく競争環境がすぐに悪化することは考えにくいこと、民泊というホテルや旅館の脅威になりそうなビジネスに規制がかかろうとしていることを考えると、中長期的な安定経営という点においても、ホテルや旅館への投資は検討に値する投資テーマのように思います。

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今後の不動産投資にシェアハウスは有望か否か

シェアハウス

近年、シェアハウスが若者や外国人の間で人気だとテレビなどで紹介されることが増えてきています。外国人と一緒に生活することで語学が学べる、一人当たりの家賃負担が軽いというのが人気の理由のようです。
今回は、不動産投資の対象としてシェアハウスは魅力があるか考えてみたいと思います。

■シェアハウスの用途は“寄宿舎”とする必要がある
シェアハウスの用途は“寄宿舎”とする必要があり、住宅などの物件でシェアハウスを運営すると行政の査察に問題が発覚すると、行政指導が受けることになり、運営に大きく支障をきたすリスクがあります。

中古住宅を購入し、シェアハウスを営む場合は、“住宅”から“寄宿舎”へ用途変更する必要があり、消防法など専門的な法令知識や改修工事も必要となるため、専門的な知識のある不動産投資家以外にはかなりハードルが高いと思います。
新築物件として寄宿舎として建設する場合や社員寮など既に用途が“寄宿舎”の物件を買ってスタートする場合は特に問題はありません。

■シェアハウスは若者、外国人留学生だけでなくシニアも利用する?
 若者や外国人が利用しているイメージが強いシェアハウスですが、近年はシニア向けのシェアハウスも注目されているようです。
もともと介護業界では、グループホームやサービス付き高齢者住宅など集合住宅が多く存在します。大半の入居者が“介護が必要になった”という動機によるものですが、サービス付き高齢者住宅などでは、「一人暮らしは寂しいから」という転居理由もみられます。
 
今後はこうした動機はアクティブなシニアにも考えられ、シェアハウスの利用者が増えてくることも考えられます。

■シェアハウスは“外国人技能実習生の寮”としての機能を担う?
 アベノミクスの効果なのか、若年人口の減少なのか、最近、人材募集に苦しむ業界が増えてきました。特に介護業界や飲食小売業界は人材確保が大きな経営課題になっています。
 この経営課題の解決策として、年々、外国人技能実習生の活用に踏み切る企業が増えています。国も外国人技能実習生を派遣、採用できる対象業種を拡大しており、人手不足が深刻な介護業界などで本格導入されると、かなりの実習生が来日する可能性があります。
 当然、外国人技能実習生が日本に来れば、住む場所の手配が必要となるため、集団生活ができる物件の需要は今後拡大することが予想されます。利回り的にも、実習生一人当たり2万5千円~4万円当たりの賃料を企業が徴収することが多いため、投資額次第ですが、20%超の利回りを実現することも十分可能と思われます。

■シェアハウスは金融機関の融資がネックになっている
シェアハウス投資で最も大きなハードルがローンの問題です。不動産の用途に関する法令違反があるというイメージとライフスタイルとして定着するか否か分からないというのが理由のようです。ノンバンクでもシェアハウスへの融資はNGのケースもあり、法令違反がないことや継続的に家賃収入が発生する見込みを説明できないと融資を受けるのは難しいかもしれません。
ただ、最近は政策金融公庫や地銀・信金の中には、法令要件を満たしていれば事業として融資してくれる場合もあります。
 また、シェアハウスの売却は言うまでもありませんが、融資の難易度に比例して難しいという欠点もあります。

■シェアハウス投資のマーケットは今後拡大していくか
 マーケットは拡大する方向のようです。
シェアハウスのポータルサイト「ひつじ不動産」の調査によりますと、シェア住戸は2009~2012年の3年間で2倍となる1.9万戸が供給されているそうです。
 ポータルサイトへの問い合わせ数も、2009年は13200件だったものが、2012年には25300件と順調に伸びています。

 どのターゲットに焦点を合わせるかで、客付けの仕方も全く変わる上、既存の不動産会社の中には入居者募集のノウハウを持っている企業も少ないと考えられます。
 それだけに運営ノウハウと集客ノウハウを確立させられれば、競争に巻き込まれるリスクも少なく、通常の不動産投資よりも魅力的な家賃利回りも期待できるため、チャレンジ精神旺盛な不動産投資家には検討の価値が十分あるのではないでしょうか。

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