民泊

不動産投資家が押さえておくべき民泊物件の注意点

不動産投資-民泊

ついに民泊代行事業に関連して実際に警察から捜索・差押を受けた企業が出てしまいました。(平成28 年6月)しかも 捜索を受けた会社はJASDAQ上場企業です。
インバウンド需要の増加により、民泊ビジネスは人気化しており、行政サイドでも急ピッチに法整備が進んでいますが、既存の民泊ビジネスには厳しい方向に進みそうな雲行きです。

■取り締まりが厳しい京都市では「民泊110番」が設置
昨年末、京都府政にたずさわっておられる方に「民泊ビジネスはこれから有望ですか?」と尋ねたところ、「京都府警の取締まりは厳しくなるから、グレーなやり方はリスクが高いよ」と。
その言葉通りに進んでいるようです。
京都市では、「民泊110番」を設置し、訴えがあった場合は市の職員が現場に出向いて状況調査、事情を聞くヒアリングを実施するそうです。悪質なケースでは刑事告発も検討するそうです。

■グレー民泊にはハードルが高い玄関帳場のカウンター設置
旅館業法の許可要件に、玄関帳場のカウンターの設置というものがあります。現状多くの民泊で運営されている空室マンション、アパート、中古住宅では、この要件をクリアするためには、改装工事が必要となり、大きなハードルとなっています。
玄関帳場のカウンター設置を許可要件からはずすことを検討している自治体も増えていますが、渋谷区、新宿区など東京23区内では旅館業法の改正予定無しとの回答が多くなっており、民泊ビジネスをローコストで運営できるエリアは限定的にならざるを得ない状況です。

■年間提供日数のハードルが民泊の投資対象としての魅力を低下させる
合法的に民泊ビジネスを展開するためには、年間提供日数(180日以内が検討されている)の点で大きな足かせが設定されそうです。
“180日しばり”を考えますと、稼働率、売上、利回りの点では、投資対象の魅力が大きく損なわれたと言わざるを得ない状況になると予測されます。
また、違反者には罰則も設けられる予定になっており、現在のようなヤミ民泊業者は急速に減少することになりそうです。

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これからの不動産投資、民泊物件への投資は本当に儲かるのか?

エアビーアンドビー

2年前頃から大注目の民泊。日本への外国人旅行者の増加はとどまることを知らず、その活況ぶりから、まだまだ民泊へ参入する不動産投資家は増えそうです。
一般的に民泊の場合は、空室のマンションを借り上げ、そこにAirbnbなどインターネットから旅行者を集めて売上をかせぐタイプが多いと思います。

 ■少額投資で高利回りの民泊ビジネス
借上げ家賃の3倍から4倍程度の売上が計上できるケースもあり、少額投資で高い利益が見込めることが人気の理由になっています。
私の友人も大阪や京都で同様の事業をしていますが、特に大阪の民泊事業は順調で稼働率は80%程度で推移しており、5万円の家賃支払いに対して25万円程度の売上があがっているそうです。
清掃費は1室あたり3000円~4000円程度であり、一人当たり3000円程度の宿泊料金で宿泊人数は3名~4名が多いようです。また、台湾やヨーロッパからの宿泊者も多く、中国人は50%以下ということでした。
2段ベッドとエアコンの設置、ダイヤル式キーボックス、礼金などイニシャルコストは1室あたり数十万円で済み、ランニングコストは清掃費、光熱費、Airbnbへの手数料、予約時のメールのやり取りを担当するスタッフの人件費くらいですので、非常に高い利益率が維持できているそうです。

 ■これからの民泊ビジネスは法規制をクリアした事業展開が必要
ただ、今後はグレーゾーンの民泊ビジネスは展開に注意が必要になりそうです。
実際、京都市などでは厳しい取り締まりが行われており、2015年12月には賃貸マンションの空き部屋を無許可で民泊に利用していた事件で東京都の旅行会社の常勤顧問、山形市にある旅館代行業者役員、マンション管理会社の従業員の3人が書類送検されました。

また、2014年5月には、東京都で自宅1階部分の3室を旅行者に提供していた英国人男性が旅館業法違反で逮捕、略式命令(罰金3万円)を受けました。
現在、検討されている民泊の許可要件についても、事前登録制やサービス提供日数に上限が設置される公算が強いことなどを考えますと、グレーゾーンの民泊ビジネスには逆風となりそうです。

また、国内の旅行予約ポータルサイトは旅館業法の許可証を提出しないと、物件をサイトに掲載できないシステムになっているところが多いですが、今後はAirbnbなどへの物件露出にも旅館業法の許可証や民泊の事前登録証などが必要となる可能性もあり、
旅館業法に適合した宿泊ビジネスに取り組む方が望ましいといえそうです。

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