これからの不動産投資はホテル・旅館のオーナーチェンジ物件を狙う

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旅館

アベノミクス以後、不動産価格が高止まりしているため、高値掴みのリスクを感じている不動産投資家の方も多いのではないでしょうか。
不動産価格の高騰には様々な理由があると思いますが、土地価格の高騰には、ホテル開発企業の購入意欲が高いことが原因の一つとなっているそうです。
 
■ホテル開発業者が土地を高く買える理由
ホテル経営とマンション経営の利回りを比較すると、余程のことがない限り、ホテル経営の方が利回りは高くなります。

特に近年のビジネスホテルの稼働率は高く、80%超えが当たり前の状況です。また、ホテルなどの場合、利益が出にくいレストラン運営もテナント業者に任せるケースも多く、人件費や広告宣伝費を合理化する仕組みで高い収益性を実現しています。
 
さらに近年は不動産ホルダーとホテル運営者は別々になるケースも多くなっています。この運営スタイルは星野リゾートや海外ホテルチェーンなど幅広く採用されています。
 
運営特化型ホテルの場合、ホテル運営会社は賃料を不動産所有者に支払いますが、多くの場合、リート法人が所有者となっており、株式市場からの資金調達で利回りも3%台~5%台で推移しており、ホテル用地の開発会社が不動産を高値で購入できる大きな理由となっています。

■ホテルや旅館を投資物件として選ぶ時代になってきた
現時点では、一般の不動産投資家である個人や法人は株式市場を通じて、ホテル・旅館などの宿泊施設の所有者になっている段階ですが、今後は個人でホテルオーナーを目指す不動産投資家も現れてきそうです。
 
実際に熱海や伊豆温泉や京都市、札幌市などの人気観光地では中国人投資家など外国人が“売りホテル”や“売り旅館”を積極的に探しています。日本は世界的にみても治安や住みやすさの点で極めてレベルが高く、日本の宿泊施設は投資対象として魅力があります。

国内人口が減少して住居用不動産が今後苦戦を強いられることは明白なこともある一方で、インバウンド旅行者の増加は今後も続く可能性が高いため、いち早くそれに目を付けた外国人投資家が積極的に動いています。
 
 
■宿泊業は集客ノウハウがあればレジデンス不動産よりも高収益になる
ホテルや旅館を投資対象とする場合、稼働率を高めるノウハウが手に入れば通常のアパート経営やマンション経営より高い利回りが期待できます。近年は旅行需要、ビジネス需要のいずれもインターネットからの予約が大半になっていますので、旅行ポータルサイトや自社サイト運営に強みがあることが必須といえます。

このことはマンション経営やアパート経営など住居型の不動産運営を行ってきた投資家にはハードルが高く感じられるかもしれません。

しかし、近年はホテルや旅館の運営代行や集客代行をしてくれる企業も存在します。また宿泊業に専門特化したコンサルティング会社で、宿泊売上の一部を成功報酬とする企業もあります。

【ホテル運営代行企業】
 コアグローバルマネジメント http://www.cgman.jp/
 リブマックス        http://www.hotel-livemax.com/
【成功報酬型 集客代行企業】
 宿のミカタ         http://www.j-fit.jp/yadonomikata/index.html
 宿力            http://yado-riki.com/

 もちろん、このような事業者に運営を任せる場合は運用手数料や集客手数料が必要になりますから、ネット利回りを意識して投資する必要があることは言うまでもありません。

ただ、日本の将来人口が減少して住居としての需要が減少していくこと、外国人観光客は今後も増え続ける可能性が高いこと、ホテルや旅館は新規参入企業が少なく競争環境がすぐに悪化することは考えにくいこと、民泊というホテルや旅館の脅威になりそうなビジネスに規制がかかろうとしていることを考えると、中長期的な安定経営という点においても、ホテルや旅館への投資は検討に値する投資テーマのように思います。

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