今後の不動産投資にシェアハウスは有望か否か

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シェアハウス

近年、シェアハウスが若者や外国人の間で人気だとテレビなどで紹介されることが増えてきています。外国人と一緒に生活することで語学が学べる、一人当たりの家賃負担が軽いというのが人気の理由のようです。
今回は、不動産投資の対象としてシェアハウスは魅力があるか考えてみたいと思います。

■シェアハウスの用途は“寄宿舎”とする必要がある
シェアハウスの用途は“寄宿舎”とする必要があり、住宅などの物件でシェアハウスを運営すると行政の査察に問題が発覚すると、行政指導が受けることになり、運営に大きく支障をきたすリスクがあります。

中古住宅を購入し、シェアハウスを営む場合は、“住宅”から“寄宿舎”へ用途変更する必要があり、消防法など専門的な法令知識や改修工事も必要となるため、専門的な知識のある不動産投資家以外にはかなりハードルが高いと思います。
新築物件として寄宿舎として建設する場合や社員寮など既に用途が“寄宿舎”の物件を買ってスタートする場合は特に問題はありません。

■シェアハウスは若者、外国人留学生だけでなくシニアも利用する?
 若者や外国人が利用しているイメージが強いシェアハウスですが、近年はシニア向けのシェアハウスも注目されているようです。
もともと介護業界では、グループホームやサービス付き高齢者住宅など集合住宅が多く存在します。大半の入居者が“介護が必要になった”という動機によるものですが、サービス付き高齢者住宅などでは、「一人暮らしは寂しいから」という転居理由もみられます。
 
今後はこうした動機はアクティブなシニアにも考えられ、シェアハウスの利用者が増えてくることも考えられます。

■シェアハウスは“外国人技能実習生の寮”としての機能を担う?
 アベノミクスの効果なのか、若年人口の減少なのか、最近、人材募集に苦しむ業界が増えてきました。特に介護業界や飲食小売業界は人材確保が大きな経営課題になっています。
 この経営課題の解決策として、年々、外国人技能実習生の活用に踏み切る企業が増えています。国も外国人技能実習生を派遣、採用できる対象業種を拡大しており、人手不足が深刻な介護業界などで本格導入されると、かなりの実習生が来日する可能性があります。
 当然、外国人技能実習生が日本に来れば、住む場所の手配が必要となるため、集団生活ができる物件の需要は今後拡大することが予想されます。利回り的にも、実習生一人当たり2万5千円~4万円当たりの賃料を企業が徴収することが多いため、投資額次第ですが、20%超の利回りを実現することも十分可能と思われます。

■シェアハウスは金融機関の融資がネックになっている
シェアハウス投資で最も大きなハードルがローンの問題です。不動産の用途に関する法令違反があるというイメージとライフスタイルとして定着するか否か分からないというのが理由のようです。ノンバンクでもシェアハウスへの融資はNGのケースもあり、法令違反がないことや継続的に家賃収入が発生する見込みを説明できないと融資を受けるのは難しいかもしれません。
ただ、最近は政策金融公庫や地銀・信金の中には、法令要件を満たしていれば事業として融資してくれる場合もあります。
 また、シェアハウスの売却は言うまでもありませんが、融資の難易度に比例して難しいという欠点もあります。

■シェアハウス投資のマーケットは今後拡大していくか
 マーケットは拡大する方向のようです。
シェアハウスのポータルサイト「ひつじ不動産」の調査によりますと、シェア住戸は2009~2012年の3年間で2倍となる1.9万戸が供給されているそうです。
 ポータルサイトへの問い合わせ数も、2009年は13200件だったものが、2012年には25300件と順調に伸びています。

 どのターゲットに焦点を合わせるかで、客付けの仕方も全く変わる上、既存の不動産会社の中には入居者募集のノウハウを持っている企業も少ないと考えられます。
 それだけに運営ノウハウと集客ノウハウを確立させられれば、競争に巻き込まれるリスクも少なく、通常の不動産投資よりも魅力的な家賃利回りも期待できるため、チャレンジ精神旺盛な不動産投資家には検討の価値が十分あるのではないでしょうか。

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