アパート経営　賃貸管理会社

■賃貸管理会社の主な形態
一括借り上げシステム・・・管理会社がある一定の期間借り上げて、大家さんに満室空室にかかわらず、賃料を支払うもの。大家さんには家賃収入のの85%から90%が入ってきます。
契約の更新時の満室賃料の設定変更や稼働率の悪い物件などでは一方的に解約されることもあります。

滞納保証型・・・大家としてやることはほとんどなし。一番の特徴は、滞納者が出た場合も、大家さんに家賃を保障する点。もちろんそのような入居者は早々に退出していただくことになります。
他、管理会社は、入居者の募集活動や管理、建物の修繕手配、トラブル対応など管理に関するすべてを行います。
手数料は家賃収入の5%程度。

集金代行・・・文字通り集金して大家さんに支払うというもの。手数料は3％程度。

兼業大家に最もおススメなのは、滞納保証型です。

■滞納保証型の管理会社の主な仕事

家賃管理
家賃滞納への対応、更新時の家賃の交渉、敷金の返還等。

入居者の募集と管理
入居者の募集活動、申込み時の入居者の審査、保証人の確認、契約。
更新手続き(賃料交渉)や賃貸借契約の解約手続き・敷金精算など。

クレーム処理
入居後のトラブル発生の対応。

管理・補修・点検
建物の修繕、定期チェック、修繕対策・見積もり・業者手配など。

その他
巡回清掃
電球消耗品等の取り替え
受水槽清掃・植木剪定の手配
室内点検・補修箇所チェック(見積もり・業者手配)

管理会社への費用はどのようにして支払うのか？
まず入居者から管理会社の銀行口座に家賃が振り込まれ、管理会社があらかじめ3～5％程度を差し引いた額を銀行に振り込みます。振り込み手数料は大家側が持ちます。また、何かリフォームなど修繕費用があった場合も差し引かれた家賃収入が振り込まれます。
修繕費用が多くかかった場合、分割で毎月の家賃収入から支払うこともあります。

収支報告書
毎月管理会社から収支報告書が届きます。

住民のクレーム処理
住民からのクレームは管理会社が対応。
雨漏り、水道が詰まったなどなど。そして修繕等が必要な場合はその手配など。

滞納者への対応
滞納者が出た場合、管理会社が滞納者に滞納金を催促し、保証人にも電話します。
滞納している間も、管理会社が家賃を肩代わりして、大家に支払います。

リフォーム・その他修繕
退去後のリフォームやそのた修繕の対応。
退去後は、管理会社が室内をチェックし、修繕が必要な個所をリストアップ。
リフォーム会社に空き部屋を確認させて見積もりをとり、大家に知らせてくれます。
他、雨漏りや屋根、外壁の修繕、庭の木が生い茂るなどなど、さまざまな問題が発生したら、管理会社が業者を手配します。
庭の木の伐採を行ったときは、伐採前と後の写真を撮って送ってくれました。

入居募集・入居者の審査・契約更新
退室者が出たのち、管理会社は広告を作って募集をかけます。
入居者の審査や契約の手配もすべて管理会社が行います。

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