HOME > アパート購入13のポイント「賃貸管理会社」

賃貸管理会社4つのタイプ

自分にあった賃貸管理会社を選ぼう!

1.一括借り上げシステム(サブリース)

管理会社がある一定の期間借り上げて、大家さんに満室・空室にかかわらず、賃料を支払うもので、管理費は家賃収入の10%から15%。 賃料を保証しているため少し高めです。
しかし、一定期間ごとに契約更新があり、その際は稼働状況を見て満室賃料の設定変更やあまりに稼働率の悪い物件などでは突然解約となるケースもあるので要注意。オーナーがやることはほとんどないものの「大家さんは何もしなくて良い」の甘い言葉に乗せられて、突然解約され賃料が入らなくなり、不動産投資でよく問題になっているのはこのケース。最近では「かぼちゃの馬車」が有名。

管理費用 賃料の10-15%
メリット 家賃が保証され、オーナーとしてやることはほぼなし
デメリット 稼働状況の悪い物件の場合、オーナーに支払われる賃料の設定変更や最悪の場合解約の可能性がある


2.滞納保証型

入居者募集から、契約更新、物件修繕、滞納対応など、管理業務のほぼ全てを管理会社に任せることができます。保証会社を入れて滞納時の家賃を保証するサービスを提供する業者もあります。もちろん滞納するような入居者は早々に退出していただくことになります。実際のところオーナーが行うことはほとんどなく、サラリーマン大家、兼業大家にお勧めです。手数料は家賃収入の5%程度とリーズナブル。
※保証会社とは、賃貸借契約の際に求められる親族等の連帯保証人に代わり、手数料を得ることによって第三者が連帯保証人となるサービスです。滞納時の家賃を保証します。

管理費用 賃料の5%
メリット オーナーとしてやることはほぼなし
管理費用がリーズナブル
デメリット 家賃が保証されているわけではない
任せっきりで放置するとずさんな管理のまま空室が増えていくことがある

3.集金代行

文字通り集金のみを行いオーナーに支払うというもの。
それ以外の管理は大家自らが動かなければなりません。代行手数料は3%程度。

管理費用 賃料の3%
メリット 滞納費用の取り立てなど、苦手な人は煩わしい作業を行わなくて良い
デメリット 集金以外は全て大家さんが行う必要があり、以外と忙しい

 

4.賃貸仲介・媒介

入居者の募集を行うサービスです。
自主管理大家さんはこのパターンです。普段の管理、集金、退去時のリフォーム手配、そのたトラブル対応などはオーナー自身で行います。入居者募集のみ仲介業者を利用するというもの。手数料としてオーナーから家賃1ヶ月分を受け取るのが通例ですが、地域によって慣習が異なります。 また、近年の空室率の高まりに伴って、2〜3ヶ月分の仲介手数料を支払うって、自分の物件を優先的に紹介してもらえるよう苦労している大家さんも現れ始めています。

仲介をお願いするときの契約は以下の2パターン。

管理費用 仲介手数料は斡旋した部屋の家賃の1ヶ月分。
2〜3ヶ月出すオーナーも存在する。
メリット 管理費用を支払わなくて良い
デメリット 入居者募集以外は全てオーナーが行う必要がある

 

【一般媒介契約】

入居者募集を複数の不動産業者に依頼することができます。
オーナーが自分で入居者を見つけ、契約することも可能です。

【専任媒介契約・専任専属媒介契約】

入居者の募集を1社の不動産業者に依頼します。
専任媒介であれば、オーナーが自分で入居者を見つけることが可能です。しかし、専任専属媒介契約の場合は、入居者の募集から契約まで不動産業者1社にすべて任せることになります。集客力のある仲介業者であればこちらを検討して良いでしょう。