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利回り、空き室、収支の確認
利回りをチェック
稼動具合をチェック
収支を予測
そしてローンが支払えるかをシミュレーションしてみます。
満室時想定とかで利回り16％なんてすごい広告を見かけますが、空き室だらけでその他経費を差し引くと、儲からないこともあるので要注意。
そんな物件をさも良い物件であるかのように薦めてくる営業マンとは、付き合わないほうが良いですね。
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購入時の諸経費・運営費
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権利関係
たいていは土地建物の所有権ですが、たまに借地上に建った物件があり、建物の所有権だったりします。その分、安いですけど、借地料金を支払うことになります。
また、地域の計画道路がその土地にあったりすると、いずれ、国に土地を売ることになるかもしれません。割高で買ってくれるようなので、それはそれでちょっとお得かもしれませんが、計画が全く進まないでいるケースも多く、いずれ土地を売ろうとしたときに、買い手が付きにくくなるようですね。
あと、あまりに土地建物の権利関係が複雑なものは、しっかり確認しながら進めたいですね。不動産屋もしっかり対応してくれると良いですが、あまり不安であれば、手を出さないほうが賢明かもしれません。 |
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物件の利便性
駅に近い、スーパーが近い、学校が近いなど。利便性が良いほうが空き室のリスク軽減にもなりますし、物件の人気も維持できます。ただ、価格が高くなり利回りが低くなる場合が多いようです。 |
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間取り
その地域のニーズに合っているかどうか。
将来リフォームなどで改善の余地はあるか。
人気のある間取りなどは不動産屋に聞いて見たりしました。
その地域でワンルームの空きが多いようなら、ワンルームアパートの購入はやめた方が良いか、またはワンルームの中でも人気のある部類のものを購入するなど、ニーズによっていろいろな判断が出来ると思います。
狭すぎるワンルームは将来性がないと言われて不安だったので、現状収益が維持できていても、個人的に避けてました。しかしワンルームは収入が多いようですね。
築浅でキレイなうちに短期集中で収益を上げて、その後、売ってしまうというのが良いのかもしれません。
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設備
主にお風呂、洗面所、トイレ、キッチンなど水まわりが古いと、しばしば故障・修理が発生したり、将来入れ替えることも考えておいたほうが良いと思います。
ただ、購入時に入居者がいる場合、室内を見れないことがほとんどなので、不動産屋を通してオーナーさんにできるだけ現状を聞いてみます。過去のリフォーム時期などが聞けるかもしれません。
クッションフロアー、ジュータンなどは、おそらく退出時にリフォームして入れ替えることが多いと思います。フローリングは、結構長持ちするようです。
ちなみに、私のアパートはもともとジュータンでしたが、退出時にクッションフロアーにしてます。両方とも、はがして張るだけのようですね。
フローリングにリフォームすることもできますが、クッションフロアーやジュータンより割高ですし、2階をフローリングにした場合、コツコツと足音などが下に響くのではと心配です。 |
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建築構造と築年数、残りの耐用年数の確認
1980年より以前の物件は、耐震性に問題があるようです。
瓦屋根は特に、屋根が重くて全壊しやすいそうですね。
残りの耐用年数は、組めるローンの期間にも影響します。
マンションの耐用年数は、47年。築20年であれば、残りの耐用年数は27年です。
ローンは残りの耐用年数を基準に基本的に27年ローンまで。あとは個人の収入や資産状況によります。
ローン期間が短くなればなるほど、ひと月の返済金額が上がるので、収益から返済可能かどうか、いくら残るのかなどある程度予測することができます。
【法定耐用年数】
マンション （ＲＣ造、ＳＲＣ造） 47年
重量鉄骨系プレハブ 34年
軽量鉄骨系プレハブ 27年
在来木造・木質系プレハブ 22年
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日当たり
ファミリー向けはやっぱり日当たりは良いほうがいいですよね。
ワンルームは駅の近くであれば、日当たりはあまり気にしなくても大丈夫のようです。
昼間は仕事か学校に行っていて家にあまりいないし、日当たりよりも、通勤通学の利便性を重視する傾向があるようです。 |
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近隣の工事の予定（広い空き地や駐車場などあれば特に）。
とつぜんマンションが建って、ファミリー向けアパートの日当たりが悪くなったりすると、がっかりですね。空き地が目の前にあると気になります。 |
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駐車場
駐車場のニーズが多い地域であれば、駐車場付きか、もしくは近隣に駐車場の有無を確認。 |
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これまでの管理状況
社宅などであれば、管理が行き届いていない可能性があるようです。
私が見た物件では、借り上げ社宅で、空き部屋がとても汚くて、居住中の部屋も含め全面リフォームが必要だと言われました。
出たてほやほやで不動産屋も始めてみる物件で、一緒に見に行ったのですが、あまりひどかったのでさすがにやめたほうが良いと言われました。
ほか、水道の高圧洗浄、リフォーム、屋根・外壁修繕の履歴など、過去の管理状況から、これからどれくらい費用がかかりそうか、イメージできます。
庭に草木が多い場合、夏に剪定する必要が出てきます。私のアパートがそうでした。業者に10万でお願いしました。 |
