アパート・マンション賃貸経営スタートアップガイド

5.物件の詳細を見てみよう

物件の詳細情報をチェックしましょう!

利回り

利回りとは、投資に対する利益の回収割合のことで、アパート物件の収益性を比べるのにとても便利な数値です。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。購入経費やアパート経営に必要な諸経費を考慮に入れていません。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回りは、年間の家賃収入から経費を引いた実質的な家賃収入を、購入時にかかった諸費用を加えたの取得費総額で割ったものです。より現実に即した数値となります。

表面利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100

徒歩○○分

1分=80m

土地権利

たいてい所有権ですが、借地権・定期借地権などもあります。 借地権には銀行ローンが付きません。

所有権
目的物を自由に使用・収益・処分できる権利。

借地権

建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利。 契約期間は最低30年、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。

定期借地権

契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のこと。 契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上20年以下の事業用借地権、そして同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権があります。

(マンションは)
区分所有権
マンションなどのような建物の一部(専有部分)の所有権。 マンションの住むところは専有部分と呼ばれ、階段や廊下などは、共用部分として区別されます。 専有部分は自由に修繕したり売買することが出来ます。

土地面積

1坪は、約3.3平方メートル

建築面積

建築物の外壁または柱の中心線で囲まれた内側の部分の水平投影面積

建物床面積

広告表示では、一戸建ては建物全体の延べ床面積、マンションは1戸の専有面積(壁心面積)を表すのが原則

セットバック

二項道路※に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。 セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することは不可。
また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。 セットバックが必要な面積が、敷地面積の10%以上ある場合は、物件広告を出すときに 「要セットバック○平方メートル」といった形で表示する必要があります。
すでに後退している場合は「セットバック済み」となります。

では、どれくらいセットバックすることになるかというと、道路の反対側が宅地の場合は、道路の中心線から2m後退。道路の反対側が崖や川などの場合は、道路の反対側の端から4m後退。

※二項道路・・・建築基準法では原則として幅員が4m以上ないと「道路」と認められません。 ただし、幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけた場合には、道路とみなされます。

私道負担面積

土地や一戸建てで前面道路が私道の場合、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合をいいます。
通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表され、単独所有の場合は「私道負担20平方メートル」などと広さが出ており、周辺の所有者と共有の場合は「私道100平方メートル、持ち分5分の1」という具合に私道全体の面積と持ち分比率が出ています。
また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもあります。

鉄筋コンクリート造:RC造(耐用年数47年)

建物自身の重さを支えるような押し潰す力(圧縮力)に強いコンクリートを、引き伸ばす力 (引っ張り力)に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して作る構造のこと。鉄筋コンクリート (reinforced concrete)造を省略して「RC造」という。耐震性、耐火性に優れています。
マンションでは6~7階建てまでの中高層に多かったが、超高層向けのハイRC造などのマンションも出ています。

鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC造(耐用年数47年)

鉄骨(S)造と鉄筋コンクリート(RC)造の長所を併せ持った構造。鉄骨で柱や梁を組み、 その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込む。鉄骨鉄筋コンクリート(steel framed reinforced concrete)造を省略して「SRC造」といいます。
7~8階建て以上の高層マンションに多い。同じ階数ならRC造よりもSRC造のほうが耐震性は高く、柱も細くできる。ただ、建築コストはSRC造が一番高くなります。

重量鉄骨系プレハブ(耐用年数34年)

厚さ1.6mmから6.0mm程度の薄い鋼板を成形した鉄骨のこと。「軽量形鋼(かたこう)」ともいう。常温(再結晶温度以下)でロールでのばした「冷間圧延鋼材」の一種。
形は、溝形、リップ溝形、Z形、山形などがある。小規模な倉庫、工場、住宅などの鉄骨造の建築物に使われています。
軽量鉄骨を使った建築物を「軽量鉄骨造」または「軽量鋼構造」「薄板鋼構造」などといいます。 鉄骨系プレハブ住宅は軽量鉄骨造が多く、重量鉄骨よりも強度は弱いです。

木造・木造スレート葺き・木質系プレハブ(耐用年数22年)

木造住宅?
スレート葺きは、スレート(粘板岩の薄板)を屋根葺(ふ)き材などに使用したもの。?

用途地域

都市計画法に基づいて、住宅地、商業地、工業地などそれぞれにふさわしい発展を施すために、定めらたものを用途地域と言います。
詳しくは「用途地域とは?」へ?

建ぺい率・容積率

建ぺい率というのは、敷地面積に対する「建築面積」の割合。
容積率というのは、敷地面積に対する延床面積の割合。?
詳しくは「建ぺい率・容積率とは?」へ

地目

土地の主たる用途による区分を表す名称。
田・畑・宅地・池沼・山林・原野・墓地・水道用地・公衆用道路・公園など二一種に区分されます。 ?

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