アパート経営　物件の収益シミュレーション

■不動産投資のシミュレーションを提供するサイト・ツール

→収益・投資物件簡易収支シミュレーション
Web上でできる、簡易的なシミュレーションです。

→実践型不動産投資シミュレーションツール「お宝不動産鑑定ツール」　

1 ．宣伝性が強い不動産広告の利回りに頼らない、現実的な利回りを算出できる
（利回り計算機能、建物償却率計算機能）

2．長期のキャッシュフローシュミレーションができ、購入時の判断指標になる
（キャッシュフロー計算機能）

3．複数の不動産投資（６棟まで）に対して各々の収支を合算し、総合的な判断ができる
（複数購入集計機能）

----

一般的な数値ですが、
空室率：物件の空室率は3～5％くらい、
運営諸経費：年間家賃収入の10％～20％くらい、
を目安にして物件を見ていきます。

単純計算ですが、満室時の家賃収入が年間450万の物件の場合

空室率が4％だと仮定して、450万×0.04＝空室による損益が18万。
空室を想定した年間家賃収入は、450万-18万＝432万。

運用諸経費が15％だと仮定して、432万×0.15＝64.8万（運営諸経費）
運営諸経費を差し引くと、432万－64.8万＝367.2万 　
この物件の収益は、年間367.2万 になります。毎月でいうと、約30.6万程度。

単純に考えて毎月のローンの返済が30.6万以上だと、赤字になってしまいます。

運用の経費も空室もやはり物件次第です。
10戸中、2，3戸はずっと空室の物件も見たことがあります。そうすると空室率は20％～30％。空室率3％から5％というのは、それなりに埋まっている状態の物件となります。

また、長い目でみたら、古くなるにしたがって空室も増え、また修繕費用も多くなってきます。購入時点で、ローンがぎりぎりの返済では、その後、厳しい状況になることが容易に想像できます。

■運営費用の主な項目

・固定資産税
土地建物などの固定資産の所有者として登記された人に課税される市区町村税。
毎年徴収されます。私の場合は、19万。共同住宅は一般の住宅よりも固定資産税が安いんです。

・修繕費
退室後のリフォーム、故障箇所や台風や災害などによる被害の修理。
10年から15年に一度外壁・屋根の塗装（結構かかります。不動産屋に金額を要確認。3DK4部屋のアパートで見積もり100万程度でした。）

・管理委託費
アパートの管理会社への費用。家賃月収の3%から5%程度。
滞納者の家賃保証付きの場合は、たぶん5％だと思います。

・所得税
家賃収入が経費を差し引いてプラスになった場合の所得税。
必要経費と、減価償却で０にできることも。

・外灯などの電気代
建物に外灯などがあればその電気代。

・その他
水道管の洗浄（水の詰まり防止）、庭の剪定など

アパート探しから、購入後まで