アパート・マンション賃貸経営スタートアップガイド

7.用途地域って何?

都市計画法に基づいて、住宅地、商業地、工業地などそれぞれにふさわしい発展を施すために、定めらたものを用途地域と言います。これから購入する物件がどの用途地域に属するのかチェックしましょう!

用途地域の意味

第1種低層住居専用地域

2~3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。一戸建ての住環境としてはもっとも優れている。
住宅以外に建てられるのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所など。
併用住宅の場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られる。
建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限がある。

第2種低層住居専用地域

主に低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類や高さ制限は第1種低層住居専用地域とほぼ同じ。
唯一の違いは小規模な飲食店や店舗などの建築が可能なこと。
具体的には2階以下で床面積が150平方メートル以内で、日用品の販売店、食堂、学習塾そのほかの各種サービス業を営む店舗。
パン・豆腐など自家製造販売の場合は、作業場の面積が50平方メートル以内。

第1種中高層住居専用地域

中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。
低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどが建築できる。
飲食店や店舗は2階建て以下で床面積500平方メートル以内ならOK。
大学や病院、2階以下で床面積300平方メートル以内の独立車庫も建築可能。ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は不可。

第2種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類は第1種中高層住居専用地域と同様。
ただ、飲食店や店舗の床面積が第1種中高層住居専用地域の500平方メートル以内から1500平方メートル以内に拡大している。
また、2階建て以内なら専用の事務所ビルも建築可能。パン、米、豆腐、菓子などの食品製造業で、作業場の床面積が50平方メートル以内の工場も建てられる。

第1種住居地域

大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域。
床面積が3000平方メートル以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが建築できる。
ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可。税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能。
また、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できない。

第2種住居地域

住居系の地域だが、大規模な飲食店、店舗、事務所などの建築も可能。階数や床面積の制限はない。
カラオケボックス、パチンコ店などの遊戯施設、畜舎、自動車教習所も建てられる。作業場が50平方メートル以下なら、小規模な食品製造業に加えて、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場も建築可能。
ただし、劇場や映画館、キャバレー、ダンスホール、営業用倉庫など建築できないものもある。

準住居地域

大きく分けると住居系の地域だが、主に道路沿いに指定したエリアで、自動車車庫や150平方メートル以内の自動車修理工場などの自動車関連施設との調和を図ることを目指している。
パーキング付ファミリーレストランや大型物販店、ショールームなど、いわゆるロードサイドビジネスが展開するイメージ。
また、客席部分の床面積の合計が200平方メートル以下の小劇場やミニシアターも建築できる。

近隣商業地域

商業系の地域で「近商地域」と略される。
近隣の住宅地の住民に日用品などの販売を行うことを主な目的にした商業施設、そのほかの業務の利便を増すために定められた地域で、マンション、商業・オフィスビルなどが混在している。
客席部分が200平方メートル以内の小劇場、作業場の床面積の合計が300平方メートル以内の自動車修理工場、小規模な危険物の貯蔵施設も建築できる。風俗営業店は不可。

商業地域

主に店舗や事務所などの利便を増進するために定められた地域。
容積率が最大1000%で、20階建て以上の超高層ビルも建てられる。また、キャバレー、ダンスホールなどに加えて、個室付浴場、ストリップ劇場などの風俗営業店が唯一認められた用途地域。
危険性や環境悪化のおそれが少なく、作業場の床面積が150平方メートル以内の工場も建築できる。住環境としてはあまり良くない。

準工業地域

火災や公害発生など、危険や環境悪化のおそれの少ない工業の利便を図る地域。省略して「準工」という。
住宅や学校、病院その他生活利便施設も建築できる。
準工エリアの工場跡地に比較的規模の大きなマンションが建つことも少なくない。
可燃性ガスの製造や危険物の貯蔵施設は建築できるので、住宅地として考える場合は、周辺環境や工場の種類などをよくチェックすることが大切。

工業地域

主に工業の利便を図るために定めた地域。危険性や環境悪化のおそれが大きい工場も建築できる。
パチンコ屋、カラオケボックスなど小規模な娯楽施設はOKだが、ホテル、キャバレー、劇場などの施設は建築不可。
住宅の建築は禁止されていないが学校や病院などは建てられない。住環境としてはあまり良くない。
工場労働者の寮・社宅などが中心で、一般的な住宅供給は少ないといえる。

工業専用地域

工業の利便を図るために定めた専用地域。
マンション、一戸建て、寮・社宅を問わず住宅の建築が一切禁止されている唯一の用途地域。
飲食店や店舗などの商業施設も規模にかかわらずほとんど建築できない。娯楽施設もカラオケボックスなどを除いて不可。
大規模な工場が集積しているエリアで、臨海部や内陸の工業団地などに固まっている。住宅建築や土地活用の対象にはならない。

補助的地域地区

用途地域よりも細かく規制をするための区域を「補助的地域地区」といいます。

●風致地区
都市の風致を維持する地区そのために条例で建築物の建築や木竹の伐採などを規制する。

●美観地区
市街地の美観(人工美)を維持する地区。

●特別用途地区
特別の目的を実現するために定める地区。市町村が決める。

●特定用途制限地域
建築物の特定用途を制限する地域例)ラブホテルは禁止など

●特定街区
超高層ビル街などを建設するための地区

●高度利用地区
土地を高度に利用するための地区利用するために建ぺい率、容積率、建築面積、壁面の位置を定める。

●高度地区
建物の高さ(最高限・最低限)を定める地区。

など。

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