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知識不足
アパート経営のリスクというよりも、まずもっとも危険なのは、不動産や不動産投資の知識の不足だと思います。不動産屋に表面利回りが高いからと実際は損をするような物件を紹介され、購入してしまってはどうにもなりません。知識を身に付けることが、不動産投資のリスクを軽減させる唯一の方法です。
空室
あまりに空室が続けばローンの返済にも影響し、返済ができなければ、競売にかけられ、土地とアパートを失ってしまいます。
そうならないためにも、物件選びを慎重にするとともに、購入後は、なぜ空き室になるのか、管理会社と協力して考え行動することが求められます。
滞納者
満室でも、滞納者が出れば収入が入りません。
本人や保証人への催告、訴訟とその後の手続きなど、間に管理会社や仲介業者などにも入ってもらい、対応することになります。
建物・設備の老朽化
老朽化が進むと、入居者はきれいで新しいアパートに流れていってしまいますし、家賃を下げないと入居者を確保できなくなり、利回りも悪くなります。また、老朽化した部分の修繕費用もより多くかかるようになります。高価な設備であればあるほど、修繕にもお金がかかります。
土地の価格の値下がり
最近は、東京の銀座など一等地の価格上昇傾向が見られますが、まだ土地の価格は横ばいか、もしくは下がっています。
バブルの時のように、購入した不動産を売却して利益を得るのは難しく、現状は、売却損になることがほとんどのようです。
地震・火災・台風等の被害
災害もやはりリスクです。
銀行のローンを組む際に火災保険をかけさせられます。火災などの災害については、万一の時、掛け金に応じて保険がおります。地震保険は、個々に加入検討する必要があります。
災害に関しては、崖や川のほとり、地盤のゆるい場所を避けるなど、土地を慎重に選びリスクを軽減できます。
換金性が低い
今すぐお金が必要なので、不動産を販売したい場合、すぐに買ってもらうためには価格を値下げしなければならないこともあります。時間が多くかかることと、値下げなどを考えると、株式等の金融資産と比べるとその換金性は低いと言えます
。
ローンの利率の上昇
景気の動向に左右され、ローンの利率が上がることが考えられます。
その他
放火、隕石落下、車や航空機の事故など、建物が遭う被害はすべてリスク。
挙げたらきりがありませんが。
商業地域の日当たり良好の物件を購入したけど、駐車場だった目の前の土地に突然大きなマンションが建ってしまい、すごく日陰になってしまった。
商業地域は日影規制が適用されないので、平気で建ってしまいます。
隣や目の前が空き地だから日当たりが良いなどと、のんきに構えてはいられません。
土地がらみのトラブルにあうことも念頭においておく必要があります。
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