普通のサラリーマンがマイホームの頭金でアパートを手に入れ、3年で200万の貯金、10年で2500万円の純資産を作る方法

利回りとは?

利回りとは

投資額に対して、どれくらいリターン・利益があるのかを数値化したものです。

物件が5000万で、家賃収入が500万だったら、利回り10%。
単純計算で物件価格の回収に10年かかります。
これが利回り25%だったら、回収に4年。
もちろん経費や修繕などを考慮する必要がありますが、物件の収益力を見る数値としてとても便利です。

利回りが低いから儲からないかというと、そんなことはありません。
いい立地、いい建物などは、どうしても利回りが低くなりがちです。
しかし、立地が良いということは、入居者が決まりやすく、大家の努力なしに満室経営が出来ます。
それだけ安定していると言えるのです。また資産性が高いために、融資が多く受けられるというメリットがあります。

利回りにはいくつか考え方がありますが、代表的なもの2つを紹介します。
アパート経営において一般的によく使用されるのは表面利回りです。

表面利回り(グロス)

一般的に使われている利回りです。年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
購入経費やアパート経営に必要な諸経費を考慮に入れていませんが、目安として分かりやすい。
予想利回り、想定利回り、単純利回りとも言います。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り(ネット)

実質利回り、ネット利回りは、年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などを引いた実質的な家賃収入を、購入時にかかった諸費用を加えたの取得費総額で割ったものです。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100

高利回り物件で儲ける方法とは?

やはり高利回り物件は儲かります。
狙うは地方の築古物件。
木造アパートまたは戸建て(戸建ては入居者が決まりやすいので)
利回りは15%~20%。
売値が高くても、値下げ交渉で利回りを稼ぐ。

まず第一に地方の築古物件はそもそも安いです。
ぼろい+地方+入居者がなかなか集まらない。
しかし、家賃はそこそこの金額発生します。だから利回りが高くなります。

ほっておいてもぼろ物件、簡単には埋まりません。
そこはオーナーの努力で埋めることになります。
その街のニーズに合ったリフォームなどで入居者を集めます。
ここがポイントでニーズの合わない物件は買わないこと!
では、どうやって調べるのか。
簡単です。
購入前に、複数の不動産業者にその町のニーズを聞きまわることです。

そして、購入時に必ずリフォーム費用も見込んでおきます。
そのためにもより安く購入する必要があります。

自己資金の少ない人は、500万~1000万程度で表面利回り20%前後を狙います。
それくらいの利回りであれば、7年程度で物件価格を回収できます。
その後は無借金経営となり、毎年100万から200万の収入が懐に入ってきます。
一つ目の不動産でエンジンがかかったら雪だるま式に物件を増やしていきます。
無担保物件を所有している場合、融資を引き出しやすく、次により大きな物件へとステップアップすることが出来ます。
その土地を手放してまとまった資金を作ってもいいでしょう。

銀行に1000万預けていても金利はスズメの涙です。
株やFXは手元の資金がなくなるリスクがあります。
失敗しても土地が残るアパート投資どちらがいいですか?


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