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利回りとは、投資に対する利益の回収割合のことです。
利回りが高ければ、回収割合が多く、低ければ回収割合が低いことを意味しています。
アパート経営で利益を上げるためには、実質利回り10％以上必要といわれています。
もちろんそれ以上あったらなお良いわけです。
12％以上は必要という人もいますが、10％を下回っていても、空室が少なければ、計算すると利益にもなりますし、利回りだけがすべてではありません。
土地を安く手に入れるのが目的で、儲けはほとんどいらないと割り切るのであれば、利回りの低い物件でもかまわないとは思います。しかし、基本的には、利益を上げるためには、なるべく高利回りを目指します。
利回りにもいろいろあります。
良く見かけるのは、 想定利回り、予想利回り、表面利回り、単純利回り、実質利回り、ネット利回りです。 |
想定利回り、予想利回りとは、満室を想定（予想）した年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
想定利回り、予想利回り（%）＝年間家賃収入÷物件価格×100
諸経費などは計算に入れていないため、利回り14％とか一見儲かりそうな高い数字が出やすいです。
新築アパートでまだ入居者がいない場合なども、満室時を予想しての利回り表示になるようです。 |
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表面利回り、単純利回りとは、単純にその時の年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
表面利回り、単純利回り（%）＝年間家賃収入÷物件価格×100
想定利回り、予想利回りとなにが違うの？といわれると、実際ほとんど同じです。
こちらも諸経費などは計算に入れていない数字です。 |
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実質利回り、ネット利回りは、年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などを引いた額を、投資金額で割ったものです。
また、一般的に物件価格と購入する際の諸経費も加えて計算するのかが実はよく分からないのですが、諸経費を加えて計算したほうがより正確です。
実質利回り、ネット利回り（%）＝（年間家賃収入−年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100
より正確な収益力を判断するためには、実質利回り、ネット利回りを基準にします。
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基本的に利回りというのは、その時々の数字で、将来それが続くわけではありません。
単純に考えて、古くなり家賃が下がればそれだけ利回りも悪くなります。
また、利回りが良くても、空室ばかりでは、意味がありません。
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