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広告を出す前の知人の紹介の不動産仲介料について

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賃貸ではなくテナントを不動産会社と専従でお願いしていますが不動産会社等との契約書等はありません。

通常不動産の紹介で契約が決まった場合は、大家の私が一カ月分、借主様が一カ月分、不動産会社に契約書料兼広告料として入ります。

以前一年以上放っておかれて知人の紹介で決まった時は、私は一カ月払うが、借主様の分をゼロにして欲しいとお願いしたら揉めました。

今回は早く、前契約者が出て行かれて軽くリフォームする時点、まだネットも含め広告を出していない時点で契約の意向をされています。

今回は契約書は作成して貰うが広告は無しと言う場合、どのような慣習場一般的なのでしょうか?
ご教授お願いします。

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No.114 | 投稿者:リク | 京都 | カテゴリ:賃貸契約・違反

投稿日時:2015年09月03日 15:56

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  • 再質問に対する回答です。

    そうですね、
    一般媒介と専任媒介とでは不動産業者の立ち位置が結構違います。

    一般ですと他の業者の動きが分かりづらいため、
    力の入れ具合が微妙に削がれたりするようです。

    専任を選んだとしても、
    その業者を窓口として他の業者へレインズというホストコンピュータシステムにより
    情報は共有されますので心配いりません。
    窓口をどこにするかという問題です。


    そういう一般的な不動産業者感覚をお持ちの業者であれば、
    専任でも良いのではないでしょうか。

    一般や専任媒介契約の内容については、
    上記も含め標準媒介契約書には記載説明されていますので
    安心してください。

    大切なご自身の財産ですから、
    納得して契約できるように頑張ってください。

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  • サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
    回答させていただきます。

    リクさま、
    結論から申し上げますと、
    当の不動産会社さんとの契約をはっきりとさせること、
    ここから始めるべきだと思われます。

    まず最初に、不動産会社との契約書等がない、
    と記載されているところを見れば気に掛かっているのでしょうね。
    契約の段取りをしてみましょう。

    そうすれば、
    自ずと専任媒介にするのか一般媒介にするのか、
    はたまたその契約内容まで説明してもらえることでしょう。

    その段階でその契約内容(手数料のこと、契約関係のこと等)を説明しないようであれば、
    関係を見直すことが賢明です。

    今までの流れは宅建業法上違法です。
    そもそも契約書を取り交わさないことが違法状態です。

    宅建試験まで受けなくとも、ネット検索で何でも判明する時世です。
    理論武装してください。

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    お礼
    回答有難う御座います。 契約書と言うと頼む此方側も少し怖いですが チャンとしないと駄目ですね。 他の業者にも入って貰おうと思ってたのですが 専任と一般でかなり違うモノなのでしょうか。 また専任を外すと動いてくれないモノなのでしょうか。無知ですみません。
  • >以前、二業者をまたいで見つけて貰ったので倍額を請求(強制ではなく要望として)され払いました。

    要望でも,受け取れば報酬は報酬ですから,違法の疑いが強いです。素人の無知につけこむような業者であれば,今後の付き合いも考えた方が良いでしょう。きちんと理論武装すれば,既払額の返金請求もなし得ます。

    >ですがこの様な内容は宅建二級などを獲れば勉強出来るのでしょうか?

    宅建士試験(旧宅地建物取引主任者試験)には級はありません。簿記と混同されているのではないでしょうか?宅建の出題の半分近くは宅建業法ですから,勉強すればかなり心強い武器になります。この場面でとり得る手段はなにか,どのような書面・説明が取り交わされるべきなのか,本来どれくらいの報酬額の規制があるのか,そういったことを理解しているのとしていないのでは天と地の差があります。お時間が許すのであれば宅建士試験の勉強をおすすめします。

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    お礼
    回答有難う御座います。試験を受けるつもりはありませんが、即効性のある知識の吸収として宅建の本を読んでみます。
  • 失礼しました,入力予測に任せて専属専任媒介と書きましたが,正しくは専任媒介になります。専属専任媒介であるならば自己発見取引も禁止です。ご参考までに。

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  • 弁護士の渡辺と申します。

    まず,大前提として,投稿者様と不動産会社の契約が専属専任媒介かサブリースかで話が変わりますが,仮に専属専任媒介だとすると,投稿者様が特別な依頼をしていない限り,広告費はとられません。業法上,媒介業者の「手取り報酬」とは,あくまで媒介手数料から広告料を差し引いた金額になります。また,その場合の媒介報酬は,貸主・借主からとる「総額」が賃料一か月分以下でなくてはならないので,そもそもその会社の報酬の取り方自体違法です(権利金如何では適法の可能性もあります)。

    次に,報酬云々の話は置くとして,専属専任媒介だとした場合でも,貸主が別口で店子を見つけても大丈夫です。その場合投稿者様は何らの報酬も支払わなくていいわけです。したがいまして,以前の借主の下りについても,そもそも投稿者様の妥協案からして報酬を払いすぎです。

    契約書作成は宅建取引ではないので,特に相場というものもないでしょうが,最近はネットでひな形なども拾えるでしょうから,きわめて高額な物件であるとか,複雑な契約条件とかではない限り弁護士でもない業者が二桁万円とるのはやりすぎ,という印象です。契約の内容についてきちんとお伺いしないと以上の一般論以上のことは言えませんが,全体的に,投稿者様が法の不知に付け込まれている印象を受けます。一度きちんと専門家に相談し,その会社との付き合い自体見直した方が宜しいかと思われます。

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    お礼
    渡辺弁護士様ご回答有難う御座います。 媒介報酬が一か月以内、契約書作成が宅建取引委ではない事など、知りませんでした。 (言い訳ですが相続で引き継いだばかりです) 以前、二業者をまたいで見つけて貰ったので倍額を請求(強制ではなく要望として)され払いました。もっと勉強しなくてはと反省しきりです。 別件の質問ですがこの様な内容は宅建二級などを獲れば勉強出来るのでしょうか?ご教授お願いします。

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