はじめまして

受付中

杉並に66㎡程の実家があります私はすぐ近所に住んでおります
父が他界し現在は空き家状態なのですが建て替えを検討中です

築50年程の物件で土地は借地になります
祖父の時代に新築した物件で地元の地主さんとは祖父の時代以来の付き合をしております

物件の状態(祖父の現役の時代)
1階 祖父の店舗 と 貸店舗(1軒)及び 住居
2階 賃貸アパート(3部屋・風呂なし・共同トイレ) 及び 住居

(父の時代)
1階 駐車場 父の事務所 及び 住居
2階 賃貸アパート (4部屋・風呂なし・共同トイレ) 及び 住居

という状態です

理想として考えているのは
1階 駐車場(2台) 駐輪場 バイク置き場
2~3階 賃貸アパート (1フロアに2部屋 計4部屋)
4~5階 住居 (出来れば住居スペースまでのエレベーター設置)
を考えております

エクステリア関係の仕事をしていた父の話ですと
「セットバックはするが日照権があるものの6階までなら可能」
との話を聞いておりました
また地主さんには建て直し検討の旨を伝えております

この様な状況なのですが相談内容は

※ 地域によると思いますがこの程度の土地面積で5階建てが可能か?
※ 可能なら概算でどのくらいの費用がかかるのか?
※ 建て替える場合どこに最初は相談すべきか?
※ 支払いの方法
(知人から不動産会社と折半する方法があるとの話を聞いた記憶が あります)
※ 家賃を当てにしながらの支払いは可能か?
※ 上記条件での建て替えが難しい場合のアイデア

以上5点です

知識がなく全く分からない状況にある為
相談内容も理解しずらい事とは思いますが宜しくお願い致します。

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No.85 | 投稿者:はるとげ | 東京 | カテゴリ:アパート・マンション建築

投稿日時:2014年09月24日 18:33

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回答

  • はるとげさま

    サラリーマンの大家さんサポートのイットウモンと申します。
    回答させて頂きますのでよろしくお願いいたします。

    まずは建築に関してですが、
    その場所で5階建てが建てられるかどうかはその地域の高さ制限が
    何メートルなのか、
    そして容積率建蔽率が何%なのかに影響されます。

    1階の高さは3m程度ですから5階建てだと高さ15mは必要になりますし、
    容積率も400%程度は要るのではないでしょうか。
    都市計画上の地域地区を確認ください。

    66㎡で3階以上となれば共有部分の占める割合が多くなり、
    建築効率的にはパフォーマンスが悪くなるのでは、
    と思いますが・・・・

    その意味では、
    お近くの工務店さんないし設計事務所さんにて最適なプランニング提案を
    お願いしてみては如何でしょう。
    諸般の経済事情により建築材料や人手不足により建築コストは
    予測し辛くなっています。
    しかし、借地であることで土地コストは低いため
    プランニングの意義はあるように思います。

    また、資金面では金融機関のアパートローンがありますので、
    色んな金融機関でご相談してください。
    不動産会社との折半というのは、等価交換のことかもしれませんが、
    この規模では難しいのかなぁと考えます。

    家賃収入で支払いする事業収支計画書を工務店さんや
    設計士さんと作成し金融機関でご相談ください。

    頑張ってください。

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    • 不動産仲介・売買

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  • はじめまして賃貸アパートマンションのリフォームを専門にやっております七建築と申します。
    私もお客様よりアパートやマンションの建て替えのご相談をお受けすることがございましてその際には提携会社をご紹介させていただいております。

    私がご紹介させていただきたいのは株式会社MDIです。
    http://www.mdi.co.jp/

    こちらの会社は賃貸アパートやマンションの建設からその後の管理までを専門にやっております。
    5階建てをご希望ということですのでそれだけの規模となりますと近所の工務店で安く建設する・・・というわけにはいかず20年後30年後の入居率を考えますとその地域のマーケティングをしてニーズに合ったマンションを計画的に建設するのが一番いいと考えます。

    株式会社MDIでは建設後の管理や一括借り上げシステムなどサポート体制も充実しておりますので建設した後も責任を持って入居者の確保などやってくれます。

    ご質問の内容ですと土地面積は小さいということですが5階建てとかなり規模が大きいですしご自宅も建設されるということで概算見積もりなどはあまり当てにならないと思いますのではじめから建設会社担当と具体的な話をしたほうがいいと思います。

    また当社七建築からご紹介させていただけるなら一般価格ではなく業者価格でのお見積もりも可能ですのでもし建設をお考えでしたら私のほうから株式会社MDIをご紹介させていただければと思います。
    それではご検討よろしくお願いいたします。

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    七建築

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    • リフォーム・リノベーション

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    原状回復専門店です。クロス張替え700円/㎡(税別)で施工させていただきます。

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