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きけんですよね?

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頭金400万ローン借り入れ1600万で部屋数2つのアパート建設を提案されています。家賃は2部屋で合計9万です。金利上昇を考えずに、ローンの支払いが終わるのが約30年後頭金まで回収できるのが
さらに4年後くらいです。儲けようとはおもいませんが、マイナスになる可能性の方が高いですか?文章や説明が下手ですみません。

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No.97 | 投稿者:とも | 福岡 | カテゴリ:アパート建築

投稿日時:2015年03月17日 22:53

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  • 結論から言えば、この物件の立地が特筆するものでない限りは、あまり面白くない投資だと言えます。

    というのはインカムゲインのみで計算すると、家賃収入が年約100万円、ローン支払いが70万円、保有コスト予想は約20万円から30万円概算こんな数字です。ですからMAX年約10万円のキャッシュフローになります。

    これはこれで良しとしても、総戸数2戸ではリスクヘッジのしようがありません。入居率0、50%、100%の3通りです。戸数が増えれば増えるほどリスクは軽減(入居率のパターン)されるのです。

    回収面からみても、利回り5.4%ですから投資金全額回収まで100%÷5.4%で18.5年かかります。この数字でも新築ですから仕方がないとしても最初の前提条件で言いましたが、途中で元本回収できるような「売れる立地」であれば所謂出口の見える物件となるんですが・・・・。

    私がお勧めするなら、できるだけ戸数のある中古ということになります。色んな物件をシミュレーションすると面白いですよ。頑張ってください。

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