空室リスク(賃貸仲介会社をサポート)

東京中古ワンルームマンション投資アドバイザーの
田島です。

年間平均98%という入居率は、賃貸仲介会社の協力なくしては達成できません。そこで私のビジネスパートナーである管理会社では、賃貸仲介会社の社員がモチーションを高く、そしてスムースに業務ができるように色々とサポートしています。

 例えば、仲介会社が物件を紹介しやすいよう、独自の仲介会社向けの物件紹介ページを開設しています。ホームページ上では、募集中の物件の一覧表がダウンロードできるだけでなく、キャンペーン情報や物件の募集図面、そして豊富な写真を閲覧することがでる工夫も凝らしています。

入居者がなかなか決まりにくい閑散期には、仲介会社の営業マン個人に対して、特別のボーナスポイント(商品券や旅行券など)を与え、一日でも早く入居者をつけてもらう努力をしています。


さらに、定期的に仲介会社向けにセミナーを開催してます。「仲介会社向けのセミナー?いったい何のために行うの??」きっと、そう思われた方もいるかもしれません。一般のお客様に向けた不動産投資セミナーはたくさんありますが、管理会社が仲介会社の社員を招待してセミナーを開催することは、初の試みではないでしょうか?


繰り返しになりますが、賃貸管理会社は仲介会社の協力があってこそ、空室を埋めることができます。ですので、仲介会社の方の営業スキルの向上に役立つセミナーを開催することで、営業スキル、店舗マネジメントの手法を提供し、仲介会社の社員に、優先的に入居者をきめてもらい、お互い員ウィンウィンの関係を築くためにセミナーを定期開催しています。

仲介会社の社員が、私のビジネスパートナーの物件だから優先して入居者を決めよう!!荘思ってもらうように日夜さまざまなアイディアを考えています。

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空室リスク(豊富な人員で一日でもはやく空室を埋める)

こんにちは。

苦節10年の不動産投資アドバイザーの田島です。

一般的に管理戸数が7000戸程の賃貸管理会社の場合
入居者募集業務に携わる人員は5名程度です。

実際に入居者を決めるのは、賃貸仲介会社なので、大元
の賃貸管理会社は、少ない人員で業務をしています。

私のビジネスパートナーの場合は、同規模の賃貸管理会社の
2倍以上の人員にあたる13名が入居者募集業務に携わっています。

さらに、管理エリアを4つに分けて、それぞれ2名体制でエリア内
物件の入居者募集業務を行っています。

もちろん、人員の数だけでなく外国人スタッフが在籍するなど
専門性の高いスタッフが揃っています。

多くのスタッフがいるので、定期的に賃貸仲介会社を訪問し
物件募集の一覧や個別物件のチラシ、さらにキャンペーン
の紹介などもアピールすることができます。

顔の見えない管理会社の社員がいくら物件を決めてくれといっても
仲介会社の社員は動きません。直接会って協力関係を築く
努力が大切です。

さらに、募集物件を見回り、内装の仕上がり具合を確認したり
室内写真を撮影してホームページに最新情報を更新する。

これも多くのスタッフが賃貸業務に携わっているからできるのです。

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空室リスク(身銭を切ってでも必ず空室を埋める!)

こんばんは。

田島す。

私のビジネスパートナーである賃貸管理会社は、入居者を決めて初めてオーナーから信頼を得ることが出来るという考えを持っています。オーナーの立場になれば、空室ほど不安に感じることはないからです。

もし、ローンを抱えていたら、その空室期間のローンは、入居者が払うのではなく、オーナーが払うことになってしますからです。

私のビジネスバートナーである賃貸管理会社は、募集手数料を街の不動産屋さんへの広告料やその不動産屋さんで働く営業マン個人に対しインセンティブにまわすことで、早期の空室解消を図っています。

つまり、自分達の身銭を切ってでも必ず空室を埋めるように努力しているからです。

前入居者が退出した日から新しい入居者の家賃が発生までの期日を30日以内に実現することを目標にしています。

ですので、「1日でも早く日割り家賃を発生させる」ことを最優先課題として取り組んでいます。

具体的には、その日に届いた退去の連絡は当日中に物件状況を確認して、新規募集資料を作成。その日のうちに都内約4,000社の賃貸仲介会社に情報を発信しています。

退去の連絡が届いたその日には新規募集が始まるので、スピーディーな客付けをしてくれます。では、実際に私の場合でお話します。

私の物件の1つが千代田区神田にあります。最寄り駅は、地下鉄日比谷線小伝馬町駅から徒歩3分です。

平成24年の3月25日に退去しました。

そして翌月4月7日に次の入所者が決まりました。ですので空室期間は13日間だけでした。

この時私は感じました。「この管理会社とパートナーシップを結べば、長期的安定的に不動産投資を軌道にのせることができる」と。

利回りも大切です。しかし、それも入居者あっての利回りです。管理業務を会社員の方が1人でやるとなるとかなりキツイです。入居者募集手続、退去手続、更新業務、敷金精算、滞納トラブルなどなど。


やはり、会社員の方が不動産投資を長期的安定的に不動産投資を成功させるためには、客付けノウハウをもっている賃貸管理会社とパートナーシップを結ぶことをオススメします。

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年間入居率98%以上を維持

東京中古ワンルームマンション投資アドバイザーの田島です。

私が物件管理をお願いしている会社は、年間入居率98%以上を維持しています。

 

どうして、それだけの入居率を維持することができるのか?と申し上げますと、一般の管理会社とは違うノウハウを持っているからです。

 

一般の管理会社は、退去がでたら、自社で次の入居者を探します。それで入居者が決まれば、オーナーから 「入居者を決めましたよ」
ということで、入居者決定手数料といったものを取ります。また、入居者からも手数料を取れます。よって、自社でなるべく、努力して入居者を決めようとします。
すぐに入居者が決まれば、良いのですが、なかなか次の入居者を決めるにも時間を要することも確かです。ですので、空室期間が、3ヶ月、4ヶ月又はそれ以上の期間空室となってしうこともあるかもしれません。

 

そして、大体が、物件のある最寄り駅の不動産屋ぐらいでしか、募集の案内をしていないのが、現状のようです。
私のビジネスパートナーである管理会社は、自社だけで「客付け」をしません。ではどうやるのか?

 

不動産会社1社での集客力は、たかが知れていますので、都内の約4000社の賃貸仲介会社に情報を発信しています。つまり、1人で孤軍奮闘するのではなく、「4000社というネットワークを活用」しているから、年間入居率98%以上を維持しています。
空室リスクに関しては、皆様からよく相談を受けるところですので、今後
何回かに分けて詳細に話ます。



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空室リスク

東京中古ワンルームマンション投資アドバイザーの田島です。

友人から「物件が空室になったらどうなってしまうのですか?心配なんですが…」という相談を受けました。

もちろん、不動産投資ですからリスクはあります。しかし、リスクに対する備えがあれば(リスクヘッジ)、リスクも回避できます。

1
物件を東京23区、最寄り駅から徒歩10以内などの比較的入居者かつきやすい物件を選ぶことは、以前に何度かお話ししましたね。

2
年間入居率98%以上を維持する管理会社の存在(ビジネスパートナー)

物件選びも東京中古ワンルームマンション投資で結果を出して行くためには、優秀な管理会社とパートナーを組まなければ成功しないでしょう。

どこでも管理会社なんて同じでは?と感じている方もいらしゃるかと思いますが、バブル景気のころの売却益を狙うためにやるものではありません。

東京中古ワンルームマンションは、長期的安定的に家賃収入を得ることを目的としています。

次回は、私がビジネスパートナーを組んでいる管理会社の管理業務の一つである空室対策について綴ります。

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東京中古ワンルームマンション投資はローンが活用できる②

こんばんは。

東京中古ワンルームマンション投資アドバイザーの田島です。

先日、東京中古ワンルームマンション投資はローンが活用できるという話をしました。
今回は、私の場合についてお話ししたいと思います。

会社員の方であれば年収の約5倍くらいまで融資してくれます。

当時の私の年収は約600万円位でした。ですので目安として3,000万位の融資が可能でした。

ですが実際は4,000万円近い金額を融資していただきました。

融資先は、
東京海上日動火災保険株式会社

それと連帯保証会社をつけます。
株式会社ジャックスです。

西武新宿線武蔵駅から徒歩5分のところにある日神パレステージ武蔵関公園と言うワンルームマンションがあります。

この物件は850万円でした。ローンを組む場合、頭金を

物件価格の5%(約40万円)

諸経費約50万円(登記費用、収入印紙代、土地取得税など)の

約90万円位で購入しました。

比較的安い値段で不動産投資をできることに本当にびっくりしました。

90万円を定期預金等に集めていて1年間でどれくらいの利息がつくでしょうか?

株式投資で90万円を元手にどれくらいの売却益を出すことができるでしょうか?

この時ローンを活用すること。
つまり他人のお金を活用すること。
レバレッジを活用することができることに本当に感激しました。

この時ほど会社員であってよかったと常々思っております。

会社員の方が不労所得を築くもっとも1番の近道は、東京中古ワンルームマンション投資だと私は思っております。

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東京の1人勝ち

こんにちは。
東京中古ワンルームマンション投資アドバイザーの田島です。

総務省が発表した昨年一年間の人口の移動報告を見ますと、

東京都の転入超過数は56,497人で最も多い人数でした。
東京の転入超過は今回で16年連続です。

転入数が超過しているのはわずか11都府県、そのうち1万人を超えたのは、東京都と埼玉県だけです。

第2位の埼玉県でも転入超過数は10,298人ですから、東京がいかに突出しているかが分かります。

また、東京は増加した人口の構成にも特徴があります。
転入超過数を年齢別に見てみると、20歳から34歳までで52,406人、
全体の92.7%にもなります。

昨年の同年代の転入超過数と比べて約9,000名も増加しています。

これだけ多くの若者が東京に集まる理由に、
「大学の都心回帰」と「豊富な仕事」が挙げられます。

例えば、これまで郊外にあった大学のキャンパスを都心に戻したり、
都心に新校舎を建てる動きが活発化しています。

10年ほど前までは、郊外の大学はキャンパスが広く、自然も多くて学習には最適な環境とされていました。しかし、最近では、少子化の影響もあり、都心に近くて、学習だけではなくアルバイトや遊びにも便利な都心のキャンパスが好まれるようになりました。

また、2002年に都心の新校舎設立規制が緩和されたことも大学の都心回帰現象に拍車をかけました。

このように、大学の都心回帰がすすむにつれて、学生も郊外・地方から東京に集まってくることが考えられます。

また、働く場所が東京にたくさんあることも若者が集まる要因のひとつです。

上場企業数3,600社のうち、約半数の1600社が東京に本社を置いており、さらに、東京と地方の有効求人倍率を比較しても、地方の有効求人倍率は0.85倍のところ、東京は1.15倍で仕事にも恵まれています。
(厚生労働省 一般職業紹介状況 平成24年11月分より)

最近では、この会社に限らず、地方で仕事が少なくなり、仕事の集中する東京に転勤になるということをよく聞きます。

もちろん、すべての社員が地方から上京された方ではありませんが、昨年1年間で多くの再開発が行われましたから、そこでも新たな雇用が生まれ、それが人が集まる原動力となっているはずです。

さらに、東日本大震災の影響で法人社宅の立地も、より都心に近い場所を求める動きが出てきています。

新入社員の場合は会社から「歩いて1時間以内」のマンションにすることや
会社の最寄駅から2駅以内と定めているIT企業もあるほどです。

『大学の都心回帰』、『豊富な事』、そして『都心に社宅を求める企業』、

東京への人口集中はまだまだ続きそうです。

 

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東京中古ワンルームマンション投資はローンが活用できる

こんにちは。
東京中古ワンルームマンション投資アドバイザーの田島です。

東京中古ワンルームマンション投資をする以前は、投資物件を購入する際に、
ローンが活用できるとは思っておりませんでした。
不動産投資をする人はお金持ちの人がやるものだ。そう決め付けていました。

ですが、実際は、物件購入に際して、ローンを活用することができます。
つまり、他人のお金を活用することができることに衝撃を受けたことを今でも鮮明に覚えています。

私の友人でマイホームのローンを3500万くらい抱え、しかも、消費者金融から500万円くらいの多重債務を処理中という人がいて、ためしに投資用物件を購入するためのローン審査が通過するか打診したことがありました。

私もびっくりしました。
「融資可能」という回答が帰ってきました。
もちろんそのような境遇の方全てが融資可能というわけではないと思いますが、私がここで皆様にお伝えしたいことは、普通に会社員として働き、マイホームのローンが残っているという会社員の方であっても、新たに投資用不動産を購入するに際して、ローンを活用することができるということです。

会社員の方が、現在の給与以外のところから収入の複線化を図るには東京中古ワンルームマンション投資がいいと感じております。
起業するといっても、それに伴う「時間」「労力(エネルギー)」などを起業につぎ込むことはできないことはないですが、かなりの覚悟がないと続かないでしょう。

東京中古ワンルームマンション投資のよいところは、今の会社員としての生活パターンを変えることなく、収入の複線化を図れることですね。

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大手デベロッパーの大手ゼネコン施工の物件は、建物が強い

東京・中古・ワンルームマンション投資アドバイザーの田島です。

長期的安定的に不動産投資をしていくためには、大手デベロッパーによる大手ゼネコン施工の強いものがよいと思います。

主な大手デベロッパーによる大手ゼネコン
株式会社大京            ライオンズマンション
藤和不動産株式会社       藤和シティーコープ
明和地所株式会社         クリオ
株式会社コスモイニシア      コスモ
伊藤忠商事株式会社       シーアイマンション
東急不動産株式会社       東急ドエルアルス
住友不動産株式会社       アクシルコート
三井不動産株式会社       パーク・ノヴァ
ダイヤ建設株式会社       ダイヤパレス
神不動産株式会社       日神パレステージ
ダイカンホーム株式会社     ダイカンプラザ
株式会社日鉄ライフ        ライフルーデンス
名鉄不動産株式会社       メイツ
株式会社扶桑レクセル      アーバンヒルズ
日商岩井株式会社        ソフィア
株式会社セザール        セザール
旭化成工業株式会社      パークアベニュー
日本地所株式会社        ロジマン
ミサワホーム株式会社      ダイヤモンドスクエア
株式会社トーメンハウジング   ピクセル
株式会社エフ・ジェー・ネクスト  ガラ・シティ
株式会社トーシン         トーシン・フェニックス
株式会社青山メインランド    メインステージ
株式会社スカイコート       スカイコート
株式会社ディバイス        エクセリア
株式会社フレッグインターナショナル   シンシア
などが挙げられます。



私の5戸の物件は、
東急ドエルアルス」   1戸
「スカイコート」       2
「日神パレステージ」   1
「シンシア」         1戸
の5戸です。

やはり、大手デベロッパー主会社ですと、社会的評価あります。また、人気も高いことから「空室リスク」対策にも一役買っています。都心部中心の高級志向を演出し、格も高い建物であるので、入居者にも安心して入居していただいております。

東京・中古・ワンルームマンション投資を検討されている方の参考となれば、幸いでございます。

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マンションの寿命は、60年以上

東京中古ワンルームマンション投資アドバイザーの田島です。

 

建物はどのくらいの寿命があるのか。

いつまで家賃収入を得ることができるのか。

不動産投資は長期にわたる投資になるので、購入した物件がいつまで稼働してくれるのか、大変気になるところです。

RC造(鉄筋造)・SRC造(鉄骨鉄骨コンクリート造)の新築マンションの場合、税法上の耐用年数は47年と定められています。

しかし、実際には47年しか使えないわけではなく、大手ディベロッパー、大手ゼネコン施工の物件であれば、耐用年数は60年以上あるといわれてます。

実際に50年、60年以上経っても現役で稼働しているマンションもあります。

先日、建て替えが決まった最後の同潤会アパート「上野下アパート」もその一つです。

同潤会は
1923年に発生した関東大震災からの復興を目的に当時の内務省が義援金をもとに設立した財団法人です。

被災した経験を踏まえて、耐震性や耐火性の高い鉄筋コンクリート造の集合住宅を東京、横浜の計16カ所に約2,800戸建ててきました。

木造平屋建の住宅が一般的だった当時、水洗トイレなどを備えた近代的な洋式アパートは人気を集めました。

2006年にオープンした表参道ヒルズももとは原宿にあった同潤会アパートの跡地に建てられたものです。

そして、最後に残った同潤会アパートが「上野下アパート」です。

上野下アパートは鉄筋コンクリート造4階建て、総戸数71戸、1929年(昭和4年)に建てられた『築84年』の物件です。

この上野下アパートも今年の5月から解体工事が始まり、2015年3月には総戸数128戸、14階建の大型マンションに生まれ変わる予定です。

当時の最新技術を駆使して建てられたとはいえ、現在と比べれば見劣りする構造でも、80年以上現役のマンションとして稼働し続けてくることができたのです。

また、1957年(昭和32年)には
民間初のマンション「四谷コーポラス」が建てられましたが、この物件もいまも現役で稼働し続けています。

四谷コーポラスは、四ツ谷駅から徒歩5分、5階建て総戸数28戸、『築56年』のファミリータイプのマンションです。

昨年12月には、2LDKの74.5平米の部屋が169,000円の家賃で募集され、また2年前には同じ広さの部屋が賃料18万円で成約しています。

賃貸のほか、2008年には44平米、2DKの部屋が1,450万円で成約するなど、築50年以上経過した今でも、賃貸、売買ともに活発にやり取りされています。

このように、不動産投資で長期的に家賃収入を得ることを考えるのであれば、建物寿命が長いRC造・SRC造のマンションを選ぶことが大切です。
冒頭でご紹介した税法上の耐用年数47年も、平成10年3月までは『60年』と定められていました。

耐用年数が短縮された背景には、減価償却費の計算方法の変更があり、建物の寿命とは関係のないところで耐用年数の短縮が決まったのです。

ですから、実際にはRC造・SRC造のマンションであれば60年以上は現役として稼働し続けてくれるはずです。

もちろん、建物寿命を最大限に伸ばすためには、日頃のメンテナンスがなにより重要になります。

なかには、築20年経過しているにもかかわらず、一度も大規模修繕工事 を行ったことがない物件や修繕積立金が満足に積み立てられていない物件など、ずさんな管理が行われている物件もあります。

管理がおろそかな物件は、それだけで建物の耐用年数を短くしてしまいます。

RC造・SRC造のマンション、メンテナンスの行き届いた建物管理、そして賃貸需要のある立地。

この3つが揃った物件であれば、長期にわたって安定した家賃収入をあげることが可能です。

今後、不動産投資をお考えの方は、是非参考にしてください。せっかく購入した物件が、台なしになっては、長期的に不動産投資を継続することは、できませんからね。

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