マンションの寿命は、60年以上

東京中古ワンルームマンション投資アドバイザーの田島です。

 

建物はどのくらいの寿命があるのか。

いつまで家賃収入を得ることができるのか。

不動産投資は長期にわたる投資になるので、購入した物件がいつまで稼働してくれるのか、大変気になるところです。

RC造(鉄筋造)・SRC造(鉄骨鉄骨コンクリート造)の新築マンションの場合、税法上の耐用年数は47年と定められています。

しかし、実際には47年しか使えないわけではなく、大手ディベロッパー、大手ゼネコン施工の物件であれば、耐用年数は60年以上あるといわれてます。

実際に50年、60年以上経っても現役で稼働しているマンションもあります。

先日、建て替えが決まった最後の同潤会アパート「上野下アパート」もその一つです。

同潤会は
1923年に発生した関東大震災からの復興を目的に当時の内務省が義援金をもとに設立した財団法人です。

被災した経験を踏まえて、耐震性や耐火性の高い鉄筋コンクリート造の集合住宅を東京、横浜の計16カ所に約2,800戸建ててきました。

木造平屋建の住宅が一般的だった当時、水洗トイレなどを備えた近代的な洋式アパートは人気を集めました。

2006年にオープンした表参道ヒルズももとは原宿にあった同潤会アパートの跡地に建てられたものです。

そして、最後に残った同潤会アパートが「上野下アパート」です。

上野下アパートは鉄筋コンクリート造4階建て、総戸数71戸、1929年(昭和4年)に建てられた『築84年』の物件です。

この上野下アパートも今年の5月から解体工事が始まり、2015年3月には総戸数128戸、14階建の大型マンションに生まれ変わる予定です。

当時の最新技術を駆使して建てられたとはいえ、現在と比べれば見劣りする構造でも、80年以上現役のマンションとして稼働し続けてくることができたのです。

また、1957年(昭和32年)には
民間初のマンション「四谷コーポラス」が建てられましたが、この物件もいまも現役で稼働し続けています。

四谷コーポラスは、四ツ谷駅から徒歩5分、5階建て総戸数28戸、『築56年』のファミリータイプのマンションです。

昨年12月には、2LDKの74.5平米の部屋が169,000円の家賃で募集され、また2年前には同じ広さの部屋が賃料18万円で成約しています。

賃貸のほか、2008年には44平米、2DKの部屋が1,450万円で成約するなど、築50年以上経過した今でも、賃貸、売買ともに活発にやり取りされています。

このように、不動産投資で長期的に家賃収入を得ることを考えるのであれば、建物寿命が長いRC造・SRC造のマンションを選ぶことが大切です。
冒頭でご紹介した税法上の耐用年数47年も、平成10年3月までは『60年』と定められていました。

耐用年数が短縮された背景には、減価償却費の計算方法の変更があり、建物の寿命とは関係のないところで耐用年数の短縮が決まったのです。

ですから、実際にはRC造・SRC造のマンションであれば60年以上は現役として稼働し続けてくれるはずです。

もちろん、建物寿命を最大限に伸ばすためには、日頃のメンテナンスがなにより重要になります。

なかには、築20年経過しているにもかかわらず、一度も大規模修繕工事 を行ったことがない物件や修繕積立金が満足に積み立てられていない物件など、ずさんな管理が行われている物件もあります。

管理がおろそかな物件は、それだけで建物の耐用年数を短くしてしまいます。

RC造・SRC造のマンション、メンテナンスの行き届いた建物管理、そして賃貸需要のある立地。

この3つが揃った物件であれば、長期にわたって安定した家賃収入をあげることが可能です。

今後、不動産投資をお考えの方は、是非参考にしてください。せっかく購入した物件が、台なしになっては、長期的に不動産投資を継続することは、できませんからね。

苦節10年の不動産投資アドバイザー 田島

苦節10年の不動産投資アドバイザー 田島

東京都在住 38歳 ロバート・キヨサキ氏「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで、世の中に「権利的収入」という収入形態があることに衝撃を受ける。まず、行動したことがネットワークビジネスをすることであった。しかし、このビジネスに付随する「負のイメージ」に打ちのめされる。それだけならよいが、ご縁があった人との人間関係が途絶えてしまったこともあった。この時自分という存在が否定された気持ちになり、劣等感、敗北感を植え付けられた。
 そして、自分が不妊体質であることが発覚する。不妊治療は、保険適応されないことから全て自費(1回約100万円)であった。給与から治療費を捻出できないわけではなかったが、金銭的ストレスを感じていた。長期戦になることを覚悟するとともに、この戦いに勝つために継続的に治療費を捻出できる権利的収入があれば・・・・と心底感じ、切実な気持ちでいた。
 そんな中、東京中古ワンルームマンション投資に出会う。必死に取組んだ結果、5年間で東京23区に5戸の物件を所有する。
 現在約36万円の家賃収入を手にしており、自分が不妊治療という「お金の問題」を抱えていたが、世の中にはたくさんの方が様々な「お金の問題」を抱えていることから、そんな方達の相談に応じている日々である。
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