生活保護費不正受給

こんにちは、苦節10年の不動産投資アドバイザーの田島です。

一時期、生活保護費の不正受給のことが頻繁にテレビで取り上げられていました。

確かに世の中には、行政が救済してあげなければならない人達がいます。
しかし、自分で働けるにもかかわらず、不正に受給している輩には、言語道断許せませんね。

東京中古ワンルームマンション投資をされている方の大半が、将来の年金不安、雇用不安、定年退職後もお金のために働くという現実を打破したいという30~50代のサラリーマンの方です。

サラリーマンの属性を活かしてローンを活用し、将来に備えてコツコツ自分の手でなんとするぞ!という切実な動機で取り組んでいます。

リスクをとらないことが、将来のリスクになることを自覚されています。
私もその1人です。

もし自分が、突然、病気、交通事故などに遭遇し、働けなくなったらどうしますか?

家族がいる方であれば、どうしますか?家族を路頭に迷わせますか?

会社員からの収入源一つだけで、本当に大丈夫でしょうか?

できることなら、行政に面倒を見てもらいたくないものですね。

人生、お金が全てではありません。
しかし、人生の大切重要な場面で必要な時があるのも事実ですね。

そんな将来に備えて、東京中古ワンルームマンション投資を選択するのも一案かと思います。

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地震リスクに備えて

こんにちは、苦節10年の不動産投資アドバイザーの田島です。

不動産投資をしていく上で

「地震リスク」

は、つきものです。

もし物件が地震で倒壊したら、長期的安定的に不動産投資をしていくことができません。

物件選びは、地震に強いものを選びましょう。では、強いとは?

「新耐震法」
の基準にあう物件にすることです。

これは、昭和53年の「宮城沖地震」(死者16名)を機会に、昭和56年「震度6強以上の地震で倒壊しない住宅」で建物内の人間の生命身体の安全を確保することに主眼をおいて施行したものです。

東日本大震災、阪神淡路大震災の時、実際に現場の状況を確認したところ、
致命的な損壊は無かったようです。

倒壊したのは、昭和56年以前の旧耐震基準の物件だったようです。
ですので、物件選びの基準として新耐震法基準の物件を選んだほうがいいと思います。

私の物件も東日本大震災での影響はありませんでした。何よりそこに住んでいる人の生命身体の安全が確保されたことは、何よりも良かったことです。

これから、不動産投資で独立、脱サラ、起業、年金不安などの「お金の問題」を解消したい方は、絶対に対処しなければならないリスクですね。

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中古物件がいいんです。

苦節10年の田島です。

中古って、 お兄ちゃんの洋服の お下がり着るみたいで・・・ なんか嫌だな~
新品のお洋服がいいよ~~

ブーたれるじゃない!! ビンタ4発!!
お兄ちゃんのお下がりで いいんです!!!
お兄ちゃんのお下がりだから タダなんです!!

さすがに、 投資用物件の場合は、 お兄ちゃんのお下がり同然に タダとはいきませんが。
答えは、 中古物件は、新築と比べて、 物件価格が手頃なんです。

物件価格が低いので、 高利回りが期待できます。
私が所有する物件の一つは、 850万円でした。
前の所有者の方は、 1800万円で購入しています。
ざっと計算して、 1000万円も お安くなっていますね。
それだけお安くなっているから、 高利回りが取れるわけですね。
ここからの家賃収入は、 毎月5万円、 年間60万円が、 私のポケットに 運ばれます。
年利回り(グロス)が、8.47%  年利回り(ネット)が、6.98%
グロスは、 諸経費(管理費、修繕積立金、管理代行費) を含めた利回りのことです。
一方、 ネットは、 諸経費を含めない利回りのことです。

お兄ちゃんのお下がりが、 これだけの家賃収入(権利的収入)を 運んできてくれます。
私を含めて、 会社員は、日々の生活費があります。
毎月やりくりしながら、 必死に生活しています。
時として、 目先のことに目を 奪われがちです。
でも、 フトした瞬間、 将来に対する お金の不安を感じるもの。
株?国債?FX?
わからないから、 やっぱし、貯金か・・・ 貧乏暇なし!
俺の人生、馬車馬人生か~・・・   いいんです!!
会社員は、 お兄ちゃんの お下がりでいいんです!!

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物件選びのポイント1 最寄駅から徒歩10分以内

おはようございます。

苦節10年の田島です。

先日、巨人対楽天戦を観戦しました。

打席には阿部慎之介、「慎之介チャチャチャ!!慎之介チャチャチャ!!」大盛り上がり。巨人ファンではありませんが、一緒になって応援するあの一体感が楽しいですね。

試合終了、近くのビジネスホテルで一泊。準天然温泉が売り物のホテル。私はむしろこの温泉目当てですかね。

ヒノキ風呂でなんともいえない、江戸情緒あふれる演出で、とっても癒されました。

 

本題です。

東京中古ワンルームマンション投資で、長期的安定的に結果を出すためには、最寄駅から徒歩10分以内の立地に限定しましょう。

入居者の大半が、会社勤めの独身サラリーマンです。会社員は日々の通勤があります。毎日のことを考えると駅近が便利です。雨の日、風の日、雪の日・・・数え切れないほどのメリットが駅近にはありますね。

私のJR大塚駅徒歩3分の物件も、駅近です。オーナーになってから5年6ヶ月が経過します。継続して入居更新をしてくれています。駅から近いことも、入居更新してくれている要因の一つだと感じています。

たとえ駅近だといっても、地方都市に物件を購入することは、オススメしません。日本は少子高齢化社会へ突入していきます。そんな中でも底堅い賃貸需要が見込めるのが東京です。

もっと限定するならば、東京23区と横浜周辺です。このエリアは、時代の情勢の変化があっても、底堅い賃貸需要があります。

そのうちの一つのキーポイントとなるのが、最寄駅から徒歩10分以内であることです。

 

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東京の底力

おはようございます。

苦節10年の田島です。

職場で食事をする時、
電子レンジで
ゴハンが炊ける
プラスティック容器で自炊してます。

いつものように
ゴハンを炊こうとしました。

ふきこぼれがあるので、
プラスティック容器の下に
新聞紙や広告を敷いて炊いていました。


待つこと5・6分・・・・

そろそろ、ゴハンを蒸らす段階だな・・・
なんて思いながら、
電子レンジを覗いてみると、
やけに明るいな~・・・どうしたんだべ・・・
なんて呑気に思ってました。

ん・・!?
いつもと違う・・・
やけに情熱的やなあ・・・今日のレンジ。

少し焦げ臭いなあ・・・

もしや・・・・!?

急いでレンジを開けてみると、
プラスティック容器と新聞紙が、
メラメラ燃えているではありませんか!!

レンジの中で、
イリュージョンが起きてました。
ボリジョイサーカスです。
小さい小さいライオンが、
火の輪をとんでるではありませんか!!

飛ぶかい!!

ツッコミもそこそこに、
慌てて消火活動。

それを見た職場の人達は、
目がテンになってました。

なんで、田島、
火の玉もってんの?

何とか消火活動を
終えましたが、
右人差し指をヤケドしました。

炊きたてのご飯に、
納豆とキムチの
混ぜ混ぜゴハン
できませんでした。

写真 (2)

 

 

本題です。

日経平均株価の
値上がりが続いています。

ちょっと前は、
8,000円台だった
平均株価が急上昇しています。

その背景には、
「アベノミクス」と呼ばれる
経済対策があります。

アベノミクスとは、
「安倍」総理と経済の「エコノミクス」を
組み合わせた造語で、
2%のインフレターゲット、
円高の是正などを目的とした
経済政策のことです。

その期待から、
株価は上昇し、
これから資産価格もあわせて
上昇すると予想する専門家もいます。

官民共同による
不動産投資ファンドの
設立に関する報道がありました。

目的は空洞化が進む
地方都市の活性化です。

地方には、駅前にもかかわらず
「シャッター通り」なっている
街や中心市街地にも関わらず
未活用の土地、
古くなって耐震性が
不十分な建物がたくさんあります。

ファンドの資金を使い
新たな人の流れを生み出す
「呼び水」として商業施設や
新しいオフィスビルを建設し、
地方経済を活性させようとしているのです。

金融機関からの融資をあわせて
1,000億円規模のファンドを検討しています。

ファンドの対象を
地方都市に限定している理由は
地域経済が落ち込んでいる地域の
再開発は営利を追求する
民間企業だけでは二の足を踏で、
積極的に取り組むことが難しいからです。

人が集まる東京では、
なにも国が民間企業の背中を押さなくても、
収益力を高めようと、
再開発が盛んに行われています。

渋谷ヒカリエ、
東京駅リニューアルオープン、
東京スカイツリーダイバーシティ東京、
中野セントラルパークなど

大手外資系ファンドが、
日本の不動産に投資するという
ニュースが報道されました

不動産は利用価値という
考え方が徹底している外資系ファンドは
都心の不動産に投資。

アベノミクスでは
地域経済を活性化させるため、
地方の不動産に投資する。

非常に対照的です。

「アベノミクス」が
功を奏して2%の
インフラ目標を達成したら、
資産価格も上昇するかもしれません。

投資家の行動パターンを見ると、
景気が回復してきて、
不動産が動き出すと
「どうしても買いたくなる」
という心理が働きます。

リスクと利回りが見えなくなってしまうのです。

物件の価格が上昇していくと、
利回りが低くなり、
投資として、
利回りが合わなることもあります。

家賃の決め方は、
あくまで周辺相場の賃貸需要
によって決まります。

物件価格が上昇したといっても、
家賃がすぐに上がる保障は何もありません。

経済政策によって
資産価格の上昇があったとしても、
『家賃=賃貸需要』が
上がるという保障はないのです。

利回りが取れないのであれば、
決して無理して買わない。

東京には、
人 もの(物、者) 金 情報
が集まりますね。

転売目的でなく、
長期的安定的に
家賃収入をえるならば、

やはり

東京ですね。

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マンションか?アパートか?その3

おほようございます。

苦節10年の田島です。

前回、前々回にご紹介した
川名さんと銭湯同好会を立ち上げました。

発端は、
フィットネスジムが、
月曜日は定休日だから。

でも風呂には入りたい・・・・

そんな共通認識を持ってました。

じゃ、月曜日は銭湯で、
ゆっくり与太話でも。
という話の流れに。

楽しみが増えました。

本題です。

「セキュリティー」
という視点から話します。

ワンルームマンションは、
オートロック
巡回形式による管理人
防犯カメラの設置
がされています。

女性の入居者が
しやすい傾向があります。

私の千代田区の物件は、
地方都市から東京に
大学進学のため上京した
女子大生です。

友人で警察官がいます。
刑事をやってます。

泥棒から事情聴取すると
「侵入し易い」という動機から
物色する建物を
品定めするとか。

入居者のニーズも
セキュリティーが万全の
ワンルームマンションがいい。
という声も耳に入ります。

セキュリティー面からも、
入居者目線で考えれば、
東京中古
ワンルームマンション
投資を選択することをオススメいたします。

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マンションか?アパートか?その2

おはようございます。

苦節10年の田島です。

前回、
著書「帝国ホテル 伝統のおもてなし」を
紹介しました。

出版業界では、3万部売れれば、
ヒットとのこと。

川名さんのところより、
大手書店から、電話が・・・

書店従業員
「か・・川名さん!!やりましたよ!!」

川名さん
「どうしたんですか?!
そんな息をはずませて・・・・!!」

書店従業員
「固定されました!!」

川名さん
「ってことは、定番として書棚に継続して
おいてもらえるってこと?!」

書店従業員
「そうです!!」

出版業界では、
書棚のスペースに固定して、
置いてもらうことが、
一つの成功の証。

独占的継続的に置くわけですから、
世間の人に評価された証です。

人との接し方で応用できますよ

帝国ホテル 伝統のおもてなし
 


本題です。

前回からの続きです。

農家大家さんとアパート経営で
勝負しても勝てないと思いました。

農家大家さんは、
初めから土地がありますが、
私にはありません。

では、更地を買って、
勝負するヵ?

少子高齢化社会に向かってます。
人口が減少傾向の郊外では、
空室になる可能性が極めて高くなららます。

不動産投資を長期的安定的に考えた時、
ワンルームマンションを選択しました。

ワンルームマンションの需要は、
年々上がっています。

10年前とべると
約10倍

10年前は、7千件の需要
現在は、7万件の需要

人のニーズがあることの
あらわれですね。

少子高齢化社会に触れました。
東京だけが、人口増加の見込める
都市との試算もあります。

30年、40年後を見据えて、
自分が70歳80歳になり
働くことが厳しくなったとき、
ワンルームマンションに働いてもらう
イメージをリアルに想像しましょう!

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マンションか?アパートか?その1

おほようございます。

苦節10年の不動産投資
アドバイザー田島です。

帝国ホテルで働いていた方と
いつもフィットネスジムのお風呂で
一緒になります。

川名幸夫さんと言います。

本を出版しました。

苦節10年
「川名さん、『ホテルにお客様のゴミをもう一泊させる』
って考えはなかなか及びませんですね。」

川名さん
「確かに私もそう感じてましたよ。」

苦節10年
「おもてなしの精神ってホテル業
以外にも共通するところありますね。」

川名さん
「サービスとは、お客様の期待を裏切らないだけでなく
期待を超えたサービスを提供することなんですよ。、」

苦節10年
「なるほどね・・・・川名さん、勉強になります。」

先日追加で1000部の増刷があったそうです。

帝国ホテル 伝統のおもてなし

本題です。

投資対象は、アパートか?ワンルームマンションか?

結論、ワンルームマンションです。

理由は
アパートは、老朽化が早い。
修繕コストがかかる。
火災リスクが高い。
騒音問題。
セキュリティー問題。
などが挙げられます。

ワンルームマンションにも
全くないわけではないです。

しかし、
アパートよりはワンルームマンションのが
優れていると感じています。

私の友人の実家が
農家の人がいます。
農地にアパートを建てて
不動産投資をしてます。

大手の不動産会社が、
一括借り上げてやってもらっているようですが、
いつも修繕費が◯◯万円かかります。
修繕しないと入居者がはいりません。
と言われるようです。

この話を聞いた時、
やはりアパートは、
老朽化の進行が、
結構早いのだと感じました。

不動産投資は、
長期的安定的に、
鉄骨、鉄筋つくりの
頑丈な建物を選びいましょう。

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新築か?中古か?

おはようございます。

苦節10年の田島です。

「さつまいも」って、
凄いっスよ!!
何が凄いって、
その栄養価!

さつまいもには、
セルロースという食物繊維が豊富!
ジャガイモの約3倍の含有。

さつまいもを
切った時に出る
白い液体は、
「ヤラピン」という成分。

この成分、共に
腸内の掃除役を担っています。

便秘解消に一役貢献してます。

最近、ハマッた食べ方は、
ヨーグルトと一緒に食べること。


食物繊維とヨーグルトの乳酸菌の
腸内での出会い

乳酸菌
「食物繊維さん私はあなたをずっと待ってましたわ

食物繊維
「そうかい?乳酸菌、俺と一緒に付いてきてくれるかい?

乳酸菌
「お供しますわ。」

そして、二人はゴールイン。
そんな私は、スリムドカン

本題です。

「なぜ中古なのか?」

新築ではなく、
中古をオススメします。

中古の場合、
新築と比べて価格が手頃です。
高利回りが期待できます。

新築ワンルームの価格は
都心の地価の上昇による
仕入価格の高騰により、
さらに上昇傾向が続くと思います。

新築の場合、
新築時は比較的高く賃料を
設定できますが、
入居者が退去すると
中古扱いになるため、
賃料が下がります。

物件価格自体も
一度登記されてしますと、
新築時と比較して
20から30%ほど下落します。

中古物件の場合は。
ここ10年ほど賃料に
変化はありません。

建物がすでに
稼動していますので、
建物の管理状況や
過去の修繕履歴、
入居状況を確認してから
購入することができます。

私の物件も、
オーナーチェンジが何回あったのか?
賃貸中か?空室か?
などの状況を把握できました

入居者がまだ決まっていない
物件であれば、
事前に部屋の中を
見ることができます。

実際に入ってみると
 「ここで入居者は生活するんだな。」
ということがイメージできて、
よかったです。

駅から徒歩何分くらいの距離か?
レンジ周りの使い勝手はよいか?
水周りに不都合はないだろうか?と
「入居者目線」
で見ることが出来ました。

不動産投資は
 「入居者あっての投資」
だと感じています。

その「入居者」に
いつまでも心地よく
生活してもらうことが
大切ではないかと私は思います。

入居者の立場になって
相手の立場になって考える

この家賃収入が発生している大元は、
入居者がいるからだ。

いつも忘れてはいけませんね。
利回りも大切ですが、
入居者あってのこと。

必要以上に
利回りが高いだ、
低いだ。
ということは気にしていません。

入居者が日々の通勤
暑さ、寒さ、雨風をしのぎ、
快適に過ごしてもらっているか?
どれだけ入居者のために
よりよい価値を提供できているか?

 社会貢献できているのか?

そのような視点で
不動産投資をしています。

不動産投資でも
仕事でも何でも
そこには
人のためにという
社会貢献がなければ、
いけないのかな?
と感じている今日この頃です。

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不動産投資で勝つコツ

おはようございます。

苦節10年の田島です。                  

自宅で石焼き芋を作りました。                         品種は「五郎島金時」というさつまいも。                                                                どんな味かな?                                  と楽しむこと1時間。                                                                            家で焼き芋したことありますか?                         家の中一面に、                                  焼き芋の香りが立ち込めます。                          「ん~この匂いがたまらん!!」                                                                    脳裏に幸福感を呼び起こしますよ!!                     私にとっては、ちょっとしたアロマテラピー                   その名も「スウィートポテト・エッセンス」

本題です。


不動産投資で勝つコツは、
ローンのないマンションを戸作ることです。

その物件がローンを
返済してくれるので、
繰上返済スピードが、
加速していきます。

現在、ローンのないマンションが一つと
ローンの借り入れ割合40%のマンションがあります。

これだけでもかなり、
返済スピードが速くなりました。

ローンの全てが悪いわけではありません。
ローンをしてもその借り入れ割合の
40%以下のローン領域にもていけば、
むしろそのローンは、
安全で、
金利上昇リスクにも
充分耐えられます。

自分のお金を持ち出して、
ローンを返済するということはありません。

物件の家賃から、
月々のローン返済、
保証料、
修繕費、
管理費を差し引いても、
家賃収入が懐に入ってくる物件を
選びましょう。

この差額をイールドギャップと言います。

私の物件で例えると
家賃収入万円で、
月々のローン返済、
保証料、
修繕費、
管理費、
5万円-3万円万円位の家賃収入
が入ってきます。

ローン返済中ですが、
給与からの持ち出し金がありません。

イールドギャップがとれる物件をオススメします。

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