RCは怖いなー

管理会社の担当から怖い話を聞きました。

RCマンションの雨漏りの話です。

木造アパートの雨漏りであればその都度、せいぜい数万から数十万、屋根全体でも50万もあれば修繕可能ですが、RCは、けた違い。数百万~千万単位なんだとか・・。
もちろんマンションなので規模もでかいのですけど、
聞いた話だと1200万もかかったとか。
しかも、修繕しても直らない、原因不明だそうで、
オーナーさんは貯金を使い果たしてしまったそうです。

雨漏りというのはそもそも原因が分かりにくいものなんですが、
木造の場合、雨漏り個所の原因にはパターンがあり比較的分かりやすいのに対して、
RCの場合、原因がなかなかわからないそうで、
とりあえず屋上を塗りましょうとか壁を塗りましょうとか、
あてずっぽうで全面的に修繕することになるそうです。

何が高いって、足場です。
あれを組むだけで費用の半分以上は持ってかれます。

雨漏りしている部屋は貸すことができません。
1棟丸ごと所有していれば独断で処置できますが、
仮にこれが区分所有だったら、管理組合を通して雨漏りの修繕を依頼したり、なんと面倒なことか。
一人の雨漏りで対応してもらえるんだろうか…。

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サラリーマン大家への道⑥ 老後ゆとりある生活のために その2

安定した老後には毎月25万かかると言います。

古いアパートだとしても2~3棟程度あれば十分生活できるレベルの収入が得られます。

仮に現在40歳として、今アパートを1棟購入すると、60歳頃には完済してます。
アパート経営なら、無理なく、入居者からの家賃収入でローンを返して、
60歳には無担保の土地とアパートを手に入れることができます。
大抵はローン支払い中でも手元にある程度家賃収入が残りますが、
仮に手元に残らずトントンだったとしても、
土地とアパートが手に入ります。

60歳、まだ仕事はできるかもしれません。
これが、65、70となると…。
年金がまともに出るかどうかなんてわかりませんよね。
どんどん支払い年齢が引き上げられ、支払う金額は引き下げられ。
早期退職、病気・・・。
もし60歳ににして、無担保のアパートが1棟でも2棟でもあればチャンスは広がりまよね。
そのアパートを担保に次の物件の購入も可能です。

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サラリーマン大家へお道⑤ 老後ゆとりある生活のために

70歳まで仕事できますか?

ハイと答える自信がありません。

もちろんバリバリ現役でありたいところですが。。体が言うことを聞かないでしょう。

70歳の自分はこう答えたいです。
今は、アパートからの収入だけでやっていけます。

そのために必要な額はいくらか?
総務庁の家計調査によると、
世帯主が60歳以上、無職世帯の1ヶ月の支出は下記のようになっています。

食費 62,645円
住居費 15,413円
水道光熱費 20,323円
家具・家事用品 9,103円
被服等 8,292円
保健医療費 15,725円
交通・通信費 24,213円
教育・教養娯楽費 28,287円
こづかい 8,345円
交際費 32,652円
その他支出 22,321円
——————–
合計 247,319円

25万です。
年間300万。

アパート1棟だけでも年間300万くらいは行けます。
安定した老後を送るには、よく働くアパート2棟程度でどうにかなるんじゃないでしょうか?

無担保のアパートを2棟所有する、決して非現実的なことではありません。

でもやっぱり不動産投資なんて怖いという人がいます。
なんででしょう。
住宅ローンは平気で組めるのに・・。

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リフォームの修繕費用

皆さんはリフォームにどれくらいの費用がかかるかご存知でしょうか?

約6畳の1部屋の天井、壁のクロスと床のクッションフロアーの張替を行った場合、

天井クロス張替 9.2㎡×単価700円=6,440円
壁紙クロス張替 22.6㎡×単価700円=15,820円
CFシート張替 9.2㎡×単価2000円=18,400円

計、40,660円

一部屋きれいになるには、4万ちょっとかかります。

これを高いと見るか安いと見るか。

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祝オリンピック&原発比率低減表明

東京オリンピックやりましたねー。
嬉しいですね。
経済や福島の原発の問題、震災復興など、もろもろプラスの方向へ動いて欲しいですね。

安部総理は今後3年程度の間に再生可能エネルギーの普及と省エネルギー推進を最大限加速させることを表明しました。
これは再生エネルギーの支援策が一段と拡充されるかもしれません。

再生エネで発電した電気を電力会社に固定価格で買い取ることを義務づける制度導入をきっかけに、太陽光発電設備は需要が急拡大しました。
今後3年太陽光発電の支援策に注意しておきましょう。
賃貸住宅オーナーにとって、大変お得な支援策になるかもしれませんよ。

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賃貸住宅向けの太陽光発電の使い道

賃貸住宅向けの太陽光発電の使い道いろいろ。

1.すべての電力を買い取ってもらうこと。
電力販売の事業を興すのと一緒ですね。
賃貸収入に加えて、発電による収入も得られるようになります。
まさに宝の屋根。

2.賃貸住宅にオーナーが住んでいる場合は、オーナー宅のみ自宅用電源として使用。
残った電力は、売電。

3.オーナーが賃貸住宅の隣など、近くに住んでいる場合もオーナー宅のみ自宅用電源として使用可能。残った電力は、売電。

4.賃貸住宅の共用部分の電源として使用。
残った電力は、売電。

5.全戸の電源として使用。入居者のメリットを追求。空室対策に。

しかも一般住宅よりも屋根が広いため、発電量も多いのでお得。

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太陽光発電は早い者勝ち

今週末で子供の夏休みも終わり。
しかし週末は雨予報。
夏休み最後の思い出作りをどこにしようか思案中です。
屋内施設は混雑するんでしょうね。

さて、賃貸住宅向けの太陽光発電の電線は、
一般住宅用と同じものが利用できます。
この電線ですが、実は送電に限界があります。
近所にすでに太陽光発電がいくつもあった場合、
送れない可能性があるんだそうです。

つまり、太陽光は早い者勝ちなのです。

また国の補助金も毎年買い取り額減額を前提に変更されていきますので、
早く契約した者勝ちなんですよね。

ご検討中の方はお早めに。

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退去予定者について電話相談

収支報告書の備考欄に、
10月退去予定との告知がありましたので、
昨日管理会社に電話をしました。

退去理由は、家を建てたためだそうです。
いいですねーうらやましい。
10年住んでいただきました。
果たしてどこまでぼろくなっていることか。

リフォームについて少し事前打ち合わせ。
10年入居となるとあまり敷金から出していただくわけにもいきませんね。
大家持ちの割合の方が多いですかね。
床、クロスなどは全部交換でしょう。
小型犬を飼っていたはずなので、消臭も強力なやつをお願いしました。
最近は良いのがあるようです。
少し前に別の物件で使ったそうでその残りを使ってくれるとのこと。

10月になったら中をチェックしてきたいと思います。
すでに入居募集の手配の準備にも取り掛かっているとのこと。
リフォームも募集も早めに対応していただけるとありがたいです。

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不動産投資セミナー参加してきました 

お友達に誘われて久しぶりの不動産投資セミナーに参加してきました。
東京の中古ワンルームマンションに特化したセミナーで、大変ためになるものでした。
小冊子が4つも付いてきました。
まだ読み切れてません。

不動産は管理が重要であることに気がつかされました。
空室、滞納、トラブル全てにおいて管理次第で良くもなるし悪くもなる。
とにもかくにも不動産投資成功の秘訣は、まず第一にあげられるのは優良な管理会社に任せることができるかどうか。運命の分かれ道です。

セミナーを聞きながら、幸い私が任せている管理会社もなかなか優良であることが分かりました。いつも頑張ってくれていると再評価いたしました。

セミナーに誘っていただいたことに感謝です。

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太陽光発電

管理会社から退去予定者の連絡がきました。久しぶりに。
次の人が早く決まるといいけど。
この入居者は私がアパートを購入した当時から住んでいただいている方です。
大変ありがたいことです。

ところで、最近気になっているのは、賃貸住宅向けの太陽光発電です。
一般住宅と違って賃貸住宅は屋根が広いです。
多くのソーラーパネルを設置できますし、発電量も多いです。
一般の自宅では自分で電力を消費しますが、
賃貸住宅の場合、発電した電気はすべて電力会社に買い取ってもらいます。
発電した電力のほとんどを収益化できます。
もちろん各戸に分配することも可能。

賃貸住宅であれば大出力のソーラーパネルを設置しやすく、
一般住宅向けよりもより多く発電できます。

さらに国の補助金が出る!

ただの屋根がお金を生み出す屋根になるかもしれませんよ。

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