賃貸経営日記 返済予定表が届いた

久しぶりの隠れアパートについての日記です。

下半期の返済予定表が届きました。
気になる金利は、据え置き。2.6%のままでした。

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サラリーマン大家への道④ 賃貸併用住宅

給料も上がらない・・
将来どうなるか分からない・・
35年もローンを組んで返せるだろうか・・
でも住宅が欲しい。

そんな方にお勧めなのが賃貸併用住宅です。
賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸物件が一体となった住宅です。

例えば、1、2階は賃貸、最上階の3階は自宅とか、
1階は貸店舗で2階はオーナーの自宅とか。

私が見た物件で、1階が2LDK、2階、3階が2DK×4戸というのがありました。
1階を自宅、それ以外を賃貸にした場合、
収入からローンを払っても、まだ月10万近く余る物件でした。
つまり、2LDKの部屋に月10万円をもらいながら住めるという。

中古の賃貸併用住宅を見つけるのがベスト。
別に賃貸併用じゃなくても、アパートを買って普通にそこに住んでもいいわけです。
単身者であれば、管理人として住み込むなど。

さらに、自分で住むスペースは住宅ローン扱いになります。
当然アパートローンよりも金利が安いというメリットも。

賃貸併用住宅、是非検討してみてください!

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サラリーマン大家への道③ 少子高齢化

サラリーマンでも大家さんになろうと思ったら、
不動産市場のことについて少しでも知っておかねばなりません。

少子高齢化を突き進む日本と今後の賃貸住宅市場について検討していきましょう!

少子=市場規模縮小?
これは正解!
2010年と比べ、2030年には賃貸住宅市場が30%縮小すると言われています。
金額にしておよそ8.8兆円の減少。

特に減少著しいのは、ファミリー向け賃貸住宅市場です。
減少する8.8兆円のうち、5.6兆円はファミリー向け賃貸住宅市場だそうです。

では、ファミリー向け以外はどうか?

少子化の波に逆らえず若年居住者は減少傾向。
変わって、単身高齢者の居住者が増加する見込みです。

ちなみに2010年の賃貸住宅居住者の年齢構成は?
24歳以下18.4%
25~34歳26.0%
35~44歳18.9%
45~54歳11.7%
55~64歳11.8%
65~74歳7.9%
75歳以上5.3%

55歳以上を合計するとすでに25%にもなります。
団塊ジュニア世代、40代が高齢になるころには、壮年層と高齢層の割合が高くなることが見込まれます。

さらに社会的事情が絡んできます。
晩婚化・未婚化による単身者の増加
非正規社員の増加による持ち家率の低下
若者は仕事やチャンスを求めて都市部に流れ、
受け皿として賃貸住宅は根強い需要があります。

出典:みずほコーポレート銀行「賃貸住宅市場の現状と展望」

見えてくるのは、首都圏または都市部におけるワンルームのニーズではないでしょうか?
単身者向けシェアハウスなどが台頭しているのもうなずけます。
ただし、首都圏のワンルームはニーズが多い分、激戦区であることをお忘れなく。
リフォームもしっかりしなくてはなりません。
気を抜けない投資であることは間違いありません。

一方、地方のぼろ物件投資で成功している人もたっくさんいるわけで、
投資する金額もこちらの方が安かったりします。
さらに土地が手に入り、いざとなれば田舎暮らしなんてのも可能なのです。

データでみると良さそうな首都圏ですが、厳しい投資をするよりは、
のんびり田舎の安い物件を購入してのんびり貸す方が性に合っているという方は、
地方を検討してみるのもありなのです。

私の両親も田舎で昔住んでいた家を賃貸に出していますが、
借り手もちゃんと付いています。
別にリフォームに大金がかかることもなく、もともとぼろいですから、入居者もそれほど期待してません。
月々4万程度ですが、老後のお小遣いとしては十分でしょう。

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サラリーマン大家への道② メリット

不動産投資におけるサラリーマンのメリット

1.サラリーマンは銀行の融資が付きやすい
2.副業として禁止されない
3.サラリーマン+不動産投資の2つの収入源が得られ収入が安定する

収入の安定は精神的安定につながります。
他にも。
たとえば、老後。
サラリーマンは、厚生年金です。
自営業は、国民年金です。
ご存知の通り厚生年金の方がたくさん年金をもらえます。
さらに、不動産からの収入があれば♪
自営業者で不動産よりもお得だし、
他のサラリーマンよりもゆとりある老後が送れます。
そもそも年金が破たんしたら、考えるまでもありません。

サラリーマンを続けならば、投資物件を増やす。
一つの答えですね。

また、不動産投資で成功することは、
人生の選択肢が増えることでもあります。
会社を辞めても家計が成り立つのならば、
自分の好きな事業を始めたり、
海外に住んだり、
夢をかなえる第一歩としても不動産投資は有効です。

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サラリーマン大家への道① 賃貸管理は手間いらず

サラリーマンでも出来る不動産投資・アパート経営

不動産投資やアパート経営に興味のある人にとっては、
よく聞く言葉ですよね。

ではなぜサラリーマンでも出来るのか?
その理由のひとつにアウトソーシングがあります。
・入居者の募集・契約・退出手続き
・家賃の管理
・リフォーム手配
・クレームや滞納の対応
・清掃など
それら物件の管理を、家賃収入の5%程度で、
40万なら2万程度の費用で、
管理会社に丸投げできるわけです。

確定申告もアウトソーシングできます。
管理会社から送られてくる収支書を税理士さんに渡すだけでOK!

確立された業界なんですね。
忙しいサラリーマンでも簡単に運営できるわけです。

今、賃貸でアパートに住んでいる方は、
想像してみてください。
もし今住んでいるアパートが自分のものだったら。

・家賃は払う必要なし。
・他の入居者の家賃でローンを払う。
・ローンを払ってもお金が余ることも。
・入居者の管理は管理会社が行う。
・何もすることなし。普段通りの生活。

その住んでいるアパート、売りに出されているかもしれませんよ。

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トキワ荘的ソーシャルアパートメント

アパートがコミュニケーションの場として機能しているケースをよく見かけます。
一時期はシェアハウス、さらにはソーシャルアパートメントとして注目を集め始めています。
先日、大家さん.comのお悩み相談室にもソーシャルアパートメントについての投稿がありましたね。

それを聞いて思いだすのは、手塚治虫や藤子不二雄、赤塚不二夫などが住んでいた「トキワ荘」。
そもそもトキワ荘はごく普通のアパート。
才能ある漫画家たちがトキワ荘に集まった背景には、寺田ヒロオの「空いた部屋には若い同志を入れ、ここを新人漫画家の共同生活の場にしていきたい」「新人漫画家同志で励まし合って切磋琢磨できる環境をつくりたい」との思いがあった他、「漫画家が原稿を落としそうになった際、他の部屋からすぐに助っ人を呼べる環境が欲しい」という編集者側の思惑と「他の漫画家の穴埋めでもいいから自分の仕事を売り込む機会が欲しい」という描き手側の利害の一致もあったんだとか。by wikipedia

こういった企画は、クリエーターに向いているんだと思います。
個人で活動しているような人たち。繋がりが必要な人たちです。

コワーキングスペースもそうですよね。
こちらは住むのではなく、オフィスとして機能しているわけですが。

ということで、フリーデザイナー限定ソーシャルアパートメントコワーキングスペースというのは、どうでしょう。
自宅兼事務所付きなわけです。
デザイナーというのは、昼間は打ち合わせ、夜に仕事ってのが当たり前だったりするわけで、共有ワーキングスペースからすぐに自室に帰れるのもいいでしょ。
また、手が回らない時や病気の時に、暇な隣のデザイナーに手伝ってもらえたら助かりますしね。

なんてことをこのところ考えていました。

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それは夏にやってくる

今日は渋谷の大戸屋でお昼を食べました。
お昼も過ぎて2時だというのに混み混みでしたが、席が空くまでの待ち時間に注文をして席に着くと同時に注文した料理が出てきました。
それをごく普通にこなすスタッフ、すばらしいです。

もう梅雨入りですね。
これから庭の草木がぐんぐん伸びます。
放置すると大変なことに。
隠れアパートの庭も夏の間に草がぼうぼうになります。
さらに木が生い茂って越境して隣の敷地まで到達していたこともあります。
幸いクレームにはなりませんでしたが。

数年に一度木の剪定をするのは費用も手間もかかります。
管理会社のすすめで、アパートを購入した年の夏に、伐採することになりました。庭のお手入れと一本の木の伐採、ゴミの処分で10万円の出費でしたが、
それ以来、毎年一度草取りだけでOKとなりました!

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消費税アップ目前。アパート建築のタイミングは?

消費税アップに関するセミナーに参加してきましたよ!
無料でした。

そうなんです。消費税アップ目前です。
平成26年4月1日に消費税8%。
平成27年10月1日に消費税10%。

アパートを建築する人は契約のタイミングにご注意を!
いったいいつまでに契約を済ませれば、余計な消費税を払わなくて済むのか?
それは、消費税アップの半年前

平成25年の9月30日までの請負契約であれば、消費税5%のままアパートを建築することができます。
相続した土地の活用や建て替えなどを検討している方は、早め早めの行動しましょ。
しかも、持家などの駆け込み需要も発生するため、工期のスケジュールも伸びる可能性があります。前回平成9年4月に消費税5%を導入しましたが、駆け込み需要ため、前年の平成8年が建築需要のピークとなり、予定通りのスケジュールで建築できないなどの影響が出たそうですよ。

6,000万の建物を建てた場合の消費税
5%→300万
8%→480万 (差180万)
10%→600万(差300万)
差額で車買えますね。

打ち合わせから引き渡しまでは意外と長い!
契約→間取り決定→着工→完成入居まで、長い人で1年ぐらいかかる人も。

以下ご参考に。
民間シンクタンクの大和総研が、消費税率が5%の2011年と比べ、年間を通して税率が10%となる16年の消費税負担額がどれくらい増えるかを試算しています。

年収300万円の世帯で10万6700円、
年収500万円の世帯で16万7000円
年収800万円の世帯で24万9200円、
年収1000万円の世帯で29万4000円と、年収が多いほど増税による負担も大きくなります。

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知らなかった退去予定者&滞納者

隠れアパートを購入してすぐに分かったこと。
それは、D号室の入居者が退去予定だった。
そしてもうひとつA号室の入居者が滞納していた。
いきなりの試練に新米大家はビビりまくりです。

妻と一緒におそるおそる空き室になったD号室を見に行くと、おお、いい!
いい部屋なんです。
なにがいいって日当たりがいい。眺めがいい。屋根裏部屋もいい。そしてきれい!
女性が住んでいたので、とてもきれいでした。
アパートって購入するときに満室だと室内を確認することができません。
中を見たのは初めて。
管理会社の判断では、なんとリフォームなしのクリーニングだけして募集をかけると言います。勝手にリフォーム必須と考えていましたが、それは嬉しい。
なんと一カ月後には新しい入居者が決まってしまったんです。

そして滞納者ですが、こちらも管理会社の対応により家賃を払い始めてくれました。

さすがプロ。手際よく頼りになります。

やっぱり滞納は大家業にはつきものですよね。
私がお願いしている管理会社は、滞納時の家賃保証をしているので、必死に対応します。
また入居者審査にすごく慎重で、怪しい人物は断ることもあります。
早く入居してほしい大家にとっては、こっちから断りましたーなんて聞くとがっかりなんですが、あとあとのことを考えるとやはり慎重な方が良いです。むしろありがたいです。
滞納防止は入居者募集の時から始まっているんですね。
もっというと管理会社選びからですね。

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アパートローン金利上昇が気になるんです。

今から10年前に湘南の海岸から歩いて徒歩10分程度のところにアパートを一棟購入しました。
住宅街にあり道路からもすこし奥まったところにあるひっそりとしたアパート。
隠れアパートと呼びましょうか。

購入した時に外階段の手すりがぐらぐらであることに気が付き、管理会社にぐらぐらなんすけど、直してくれますか?て話したら、元オーナーさんに話を通してくれて、費用オーナーさん持ちで直してくれました。
自分持ちで直すつもりで話したんですが、ラッキー。
その後、これまた滞納者が存在することが判明したのですが、その話はまた今度。

ところでこの隠れアパートですが、アパートローンは変動金利でして、
やはり最近のアベノミクスによる金利上昇が気になります。

思えば購入後サブプライムローン問題の前あたりまでは、金利も上昇。
その後は再び低金利が続いてました。
その頃の日経平均株価も
2003年 11,161.71円(最高)7,607.88円(最低)この年、アパートを購入
2007年 18,261.98円(最高)14,837.66円(最低)サブプライムローン問題発生
2009年 10,639.71円(最高)7,054.98円(最低)と落ちぶれ
2012年 10,255.15円(最高)8,295.63円(最低)落ちぶれ続けて
2013年 15,157.32円(最高)14,902.30円(最低)5/17現在 アベノミクス恐るべし
その間、ローン金利は2.75%→3%(2007年頃)→2.6%と変動。もしかして次はまた3%程度まで上がるのか?
う~む。
国債を売って調子のいい株に投資というパターンらしい。
不動産投資にもアベノミクス効果は表れないのでしょうか?

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